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行業聚焦

大(dà)數據分(fēn)析莫幹山民宿産業——布局、産品及叠代趨勢發布日期：2020-01-08  作者:華漢旅業

民宿，從最初的(de)個(gè)案生活美(měi)學分(fēn)享，到成爲支撐起山區(qū)經濟發展的(de)主導産業，德清用(yòng)了(le)将近十年時(shí)間。

這(zhè)十年間，收獲的(de)不僅僅是民宿産業的(de)發展積累，德清也(yě)成爲中國鄉村(cūn)度假旅遊創造的(de)鄉村(cūn)振興樣本。

民宿在莫幹山形成産業集群，成爲旅遊吸引物(wù)，同時(shí)帶動了(le)莫幹山進一步探索如何将鄉村(cūn)旅遊走向産業化(huà)、品牌化(huà)、市場(chǎng)化(huà)、國際化(huà)，從而成爲具有國際核心競争力的(de)國際鄉村(cūn)度假旅遊目的(de)地。

爲什(shén)麽莫幹山民宿可(kě)以演變成産業集群，演變過程又是如何的(de)？

01莫幹山民宿空間分(fēn)布演變趨勢——從初期點狀集中發展向全鎮域均衡發展

近十年來(lái)，環莫幹山民宿數量逐年增長(cháng)，空間分(fēn)布範圍不斷擴大(dà)。目前已經在莫幹山風景區(qū)毗鄰村(cūn)域形成以“後塢——仙潭——燎原——勞嶺——蘭樹坑”爲中心的(de)環莫幹山面狀核心集聚區(qū)和(hé)邊遠(yuǎn)村(cūn)域多(duō)點集聚的(de)民宿空間發展結構。

這(zhè)種空間結構是如何形成的(de)？我們要從莫幹山民宿業發展過程看起。

1、莫幹山的(de)民宿的(de)範圍

莫幹山是天目山脈餘脈，位于浙江德清縣莫幹山鎮境内，是國家4A級旅遊景區(qū)、國家級風景名勝區(qū)和(hé)國家森林(lín)公園，設有莫幹山管理(lǐ)局，由浙江省機關事務管理(lǐ)局直接管轄。

莫幹山鎮區(qū)域面積185.77平方公裏，莫幹山風景區(qū)位于莫幹山鎮中心位置，與鎮轄的(de)7個(gè)行政村(cūn)接壤。我們常說的(de)莫幹山民宿指的(de)是去除風景區(qū)以外的(de)環莫幹山區(qū)域，具體包括燎原、南(nán)路等18個(gè)行政村(cūn)。

2、莫幹山民宿的(de)發展過程

第一階段——點狀發展

2003年，莫幹山風景區(qū)的(de)遊客接待量開始逐年增加。莫幹山後山的(de)後塢村(cūn)社區(qū)開始興起，以當地人(rén)提供便餐服務的(de)農家樂(yuè)爲主，迅速發展成爲農家樂(yuè)集聚區(qū)。這(zhè)個(gè)時(shí)期可(kě)以看作爲環莫幹山區(qū)域旅遊業的(de)起始點。

2005年，莫幹山的(de)曆史文化(huà)與生态環境喚起了(le)長(cháng)三角地區(qū)的(de)外國人(rén)創業動機，由于政策和(hé)成本的(de)優勢以及後期的(de)集聚效應，在2007年開始湧現“洋家樂(yuè)”這(zhè)類由外國人(rén)經營或具有國外要素特征的(de)住宿業态，随後新興中産階級的(de)中國人(rén)也(yě)興起了(le)到莫幹山地區(qū)經營鄉村(cūn)酒店(diàn)的(de)潮流。

大(dà)樂(yuè)之野

第二階段——“三足鼎立”

2011年開始，環莫幹山地區(qū)旅遊接待逐漸規劃化(huà)發展，民宿的(de)概念被廣泛使用(yòng)，涵蓋了(le)莫幹山農家樂(yuè)、洋家樂(yuè)以及鄉村(cūn)酒店(diàn)等各類住宿業态。

此時(shí)的(de)環莫幹山形成以“後塢——仙潭——勞嶺”三足鼎立的(de)民宿空間分(fēn)布格局。

莫梵

第三階段——集聚區(qū)産生

2014年，民宿概念被德清縣官方使用(yòng)，出台了(le)《德清縣民宿管理(lǐ)辦法（試行）》，民宿成爲了(le)環莫幹山地區(qū)接待業空間的(de)統稱。

這(zhè)時(shí)候，民宿出現空間擴散現象，民宿在各行政村(cūn)均有分(fēn)布，其中毗鄰莫幹山風景區(qū)的(de)仙潭、燎原、勞嶺、紫嶺、廟前和(hé)後塢村(cūn)數量較多(duō)，分(fēn)布更爲集中，形成以後塢村(cūn)爲一級核心，仙潭、勞嶺、蘭樹坑爲二級核心的(de)四處小規模民宿集聚區(qū)。

莫幹山Anadu

第四階段——民宿向全鎮域化(huà)均衡發展

直到2017年，民宿整體平均最近鄰距離由2011年的(de)627.89米減少到85.76米,環莫幹山民宿的(de)集聚程度由集聚到強烈集聚，集聚程度呈現出急速提升的(de)特征。

至此，環莫幹山的(de)民宿已經在莫幹山風景區(qū)毗鄰村(cūn)域形成高(gāo)度集聚的(de)民宿空間分(fēn)布，形成以“後塢——仙潭——燎原——勞嶺——蘭樹坑”村(cūn)域爲集核的(de)環莫幹山面狀核心集聚區(qū)，并在鎮域周圍形成了(le)多(duō)處點狀集聚的(de)民宿區(qū)集核。

02莫幹山民宿等級的(de)結構形态從金字塔型轉爲紡錘體型

莫幹山民宿數量爆發始于2014年。這(zhè)一年，莫幹山民宿年增加數量超過100家，增幅達136%。2016年新開業民宿數量更是達到216家。

這(zhè)源于2014年德清縣發布了(le)《關于全面推進農洋家樂(yuè)休閑旅遊業提升發展的(de)意見（征求意見稿）》，并率先出台全國首個(gè)縣級鄉村(cūn)民宿地方标準規範，此舉有效推動了(le)環莫幹山民宿的(de)快(kuài)速增長(cháng)。

從不同檔次的(de)民宿來(lái)看，中檔和(hé)低檔民宿從2013年開始出現快(kuài)速增長(cháng)，其中低檔民宿在2016年以前數量上一直是三類民宿之首，2017年開始，低檔民宿增加量出現緩滞，中檔民宿數量快(kuài)速增加并超過低檔民宿總量。高(gāo)檔民宿的(de)數量增長(cháng)相對(duì)較小，從2014年開始呈現出較爲明(míng)顯的(de)快(kuài)速增長(cháng)态勢。

目前，環莫幹山地區(qū)民宿呈現出從等級越高(gāo)，數量越少的(de)金字塔格局向紡錘體格局發展，即中檔民宿快(kuài)速增加，低檔民宿淘汰或轉型升級，高(gāo)檔穩步擴張，整體進程低速但重質。

大(dà)樂(yuè)之野

03莫幹山民宿空間集聚的(de)三大(dà)特征

1、民宿趨向低海拔平緩地勢集聚分(fēn)布

不同等級民宿在不同海拔和(hé)坡度範圍内分(fēn)布又具有一定差異。

低檔和(hé)中檔民宿在海拔0-100m、100-200m和(hé)200-300m範圍内，大(dà)緻呈均勻分(fēn)布，海拔坡度越低，民宿集聚越多(duō)。

高(gāo)檔民宿在100-200m和(hé)300m以上的(de)海拔範圍集聚特征更爲顯著。

原舍

2、以莫幹山風景區(qū)爲中心，距離越近，民宿集聚越多(duō)

據統計，以莫幹山風景區(qū)爲中心，5KM區(qū)域範圍内分(fēn)布的(de)民宿量占莫幹山民宿總量的(de)約83%。進一步分(fēn)析，發現民宿正在距離莫幹山風景區(qū)0-4KM的(de)地理(lǐ)範圍内呈現出先增後減的(de)數量分(fēn)布态勢，其中1-2KM圈層民宿數量最多(duō)。

• 低檔民宿主要集中在0-1KM、1-2KM和(hé)4-5KM三個(gè)圈層；
• 高(gāo)檔民宿則主要分(fēn)布在2-3KM和(hé)3-4KM兩個(gè)圈層；
• 中檔民宿在每個(gè)圈層的(de)分(fēn)布相對(duì)均勻。

側面反映了(le)不同等級民宿具有不同的(de)産業功能定位和(hé)區(qū)位選擇偏好。

3、民宿依托交通(tōng)幹線和(hé)居民點集聚分(fēn)布

經統計，莫幹山民宿與公路交通(tōng)幹線的(de)平均距離爲266.68m，88%的(de)民宿位于道路0.5KM的(de)緩沖範圍。低檔、中檔和(hé)高(gāo)檔民宿位于這(zhè)個(gè)區(qū)域的(de)數量占比分(fēn)别89%、87.1%和(hé)89.6%，說明(míng)不同等級的(de)民宿對(duì)于交通(tōng)的(de)依賴性都較強。

再來(lái)看民宿與居民點的(de)關系。以莫幹山全鎮的(de)46個(gè)居民點帶寬爲0.5KM的(de)範圍來(lái)看，民宿與最近的(de)居民點中心的(de)平均距離爲431.12m, 78.98%的(de)民宿位于0.5KM範圍内。其中，低檔民宿和(hé)中檔民宿的(de)比例爲87.9%和(hé)76.5%，高(gāo)檔民宿則爲57.1%。說明(míng)，民宿等級越高(gāo)，對(duì)于居民點的(de)空間依賴性越小。

04環莫幹山民宿空間是如何形成的(de)？

1、高(gāo)檔民宿不依托風景區(qū)客源市場(chǎng)

環莫幹山典型品牌精品民宿，比如西坡、後塢生活、原舍、大(dà)樂(yuè)之野等，都表現出逃離大(dà)衆區(qū)域、需求原始生态環境、傾向自然舒适物(wù)私有化(huà)的(de)選址取向。外加高(gāo)檔民宿擁有豐富的(de)空間資源、強大(dà)的(de)資本網絡、先進的(de)管理(lǐ)設計團隊、全球化(huà)的(de)文化(huà)基因以及業主雄厚的(de)社會資本和(hé)隐性權利。

因此，這(zhè)類民宿并不依賴核心風景區(qū)、周邊旅遊資源和(hé)大(dà)衆旅遊市場(chǎng)。他(tā)們通(tōng)過民宿主人(rén)、品牌文化(huà)、生活方式、吸引物(wù)營造、營銷網絡以及品牌符号重構尺度，将民宿空間嵌入到上海、杭州、浙江省乃至長(cháng)三角城(chéng)市群更大(dà)的(de)空間結構中。

2015年，德清縣在全國率先啓動了(le)集體經營性建設用(yòng)地入市改革，仙潭村(cūn)的(de)“醉清風”民宿項目成爲了(le)全國“農地入市”的(de)第一宗交易，有效解決了(le)高(gāo)檔民宿鄉村(cūn)大(dà)規模用(yòng)地的(de)政策困境。

正由于政策的(de)支持以及高(gāo)檔民宿自身的(de)優勢，因此近年來(lái)他(tā)們選址傾向在民宿發展基礎弱的(de)邊緣村(cūn)域選址。

西坡

2、中檔民宿對(duì)外部依賴性較強，需要依托旅遊資源和(hé)風景景觀

中檔民宿是環莫幹山民宿的(de)主體，也(yě)是大(dà)量低檔民宿目前規劃升級發展的(de)主要目标。本地自營型和(hé)外來(lái)投資型的(de)占比相當，其中很大(dà)部分(fēn)爲新興中産階級二次投資創業的(de)“商業型民宿”性質。

中檔民宿在資本、空間、管理(lǐ)甚至政策方面均與其他(tā)兩類民宿具有較大(dà)差異，呈現出現階段中國普通(tōng)旅遊民宿所具有的(de)共性。

首先，相對(duì)于高(gāo)檔民宿的(de)租地新建模式，中檔民宿以租房(fáng)改造爲主，且有限的(de)改造資金主要投入在民宿建築外觀與内部設施，對(duì)于大(dà)的(de)工程技術創新和(hé)大(dà)尺度景觀塑造的(de)投入相對(duì)較少。

同時(shí)，旅遊者的(de)體驗價值鏈是中檔民宿産品開發的(de)關鍵，區(qū)别傳統農家樂(yuè)“床+食”的(de)低端産品和(hé)高(gāo)檔民宿内部的(de)體驗活動，因此在選址時(shí)需要考慮旅遊資源和(hé)風景景觀以彌補中檔民宿的(de)旅遊者體驗活動産品的(de)景觀設施和(hé)場(chǎng)所空間問題。

高(gāo)檔民宿的(de)活動可(kě)以包括民宿内的(de)高(gāo)端山地車越野、馬術運動、壁爐咖啡、莊園酒窖、農場(chǎng)活動等，而中檔民宿的(de)活動往往是民宿外的(de)莫幹山徒步、山地野營、季節性采摘等。

其次，由于一定能力限制，中檔民宿難以獨立解決山區(qū)交通(tōng)、災害、衛生等問題。同時(shí)中檔民宿多(duō)爲商業性民宿，是典型的(de)旅遊小企業，注重投資回報的(de)問題，因此外部依賴性較強，選址會充分(fēn)考慮外部社區(qū)規模、環境适宜度以及企業經營環境，包括地價、交通(tōng)通(tōng)達性、專業設施、景觀資源、産業網絡等問題。

陌野·鄉墅度假酒店(diàn)

3、低檔民宿的(de)出現是遊客集聚倒逼旅遊配套的(de)誕生

低檔民宿多(duō)爲本地人(rén)自營，以改建自家空閑房(fáng)屋爲主，多(duō)以家庭副業方式經營，是典型旅遊配套的(de)社區(qū)民宿，因此對(duì)旅遊區(qū)爲具有較高(gāo)要求。

環莫幹山第一家民宿（後塢村(cūn)的(de)香格裏拉農家樂(yuè)）和(hé)第一個(gè)民宿集聚區(qū)（後塢民宿區(qū)）均位于風景區(qū)後山必經之路S304與後塢村(cūn)居民點的(de)交彙處。

與高(gāo)中檔民宿相比，低檔民宿的(de)選址過程主要是農戶選擇利用(yòng)自家房(fáng)屋副業經營的(de)過程，因此風景景觀和(hé)區(qū)位因素并非主動商業利用(yòng)，而是兩類因素帶來(lái)的(de)遊客集聚倒逼旅遊配套民宿業的(de)誕生。

溪地99

05莫幹山民宿旅遊産業集群不同時(shí)期的(de)特點

民宿具有體量小、個(gè)性化(huà)和(hé)綜合性典型特征。它的(de)前期籌建的(de)工程量小、時(shí)間周期短、但也(yě)同樣要求服務業各類配套的(de)設計、建設和(hé)運營生産流程，且各環節均凸顯出民宿特色，這(zhè)些環節所設計的(de)企業以民宿爲細分(fēn)市場(chǎng)形成了(le)新的(de)供需鏈。

1、早期産業集群與莫幹山景區(qū)市場(chǎng)和(hé)政府制度管理(lǐ)關聯度強

2013年起，随著(zhe)投資數量增加和(hé)産業規模發展，莫幹山地區(qū)逐漸湧現出與民宿籌建和(hé)運營直接相關聯各類企業機構，并逐漸完善形成了(le)民宿産業鏈。産業鏈所涵蓋的(de)企業有金融融資、地産經紀、資産管理(lǐ)、建築規劃、裝修設計、建築施工、基礎設施、工程設備、園林(lín)綠(lǜ)化(huà)、協會聯盟、行業認證、文化(huà)創意、廣告營銷、管理(lǐ)咨詢、品牌運營、勞務服務、物(wù)業管理(lǐ)、科技服務、在線經銷商等。

這(zhè)些企業緊密圍繞民宿鏈核的(de)生産、經營、與銷售進行産業分(fēn)工，精密地分(fēn)布于民宿産業鏈的(de)各個(gè)環節。

十八邁

2、現階段，産業集群以民宿的(de)生活方式體驗爲核心吸引物(wù)而展開

2010年起，以裸心、法國山居、西坡、原舍、大(dà)樂(yuè)之野等爲代表的(de)“洋家樂(yuè)”精品民宿通(tōng)過不斷挖掘空間資源，拓展經營範圍，創新産品服務成爲了(le)莫幹山地區(qū)新的(de)旅遊吸引物(wù)。民宿不再隻是依托莫幹山景區(qū)發展的(de)旅遊配套部門和(hé)旅遊産業鏈的(de)食宿鏈環。

民宿通(tōng)過提供旅遊者的(de)吃(chī)住行遊購(gòu)娛全面的(de)組織服務，逐漸脫離了(le)莫幹山核心景區(qū)，發展出一種以民宿的(de)生活方式體驗爲核心吸引物(wù)的(de)莫幹山休閑度假旅遊。

這(zhè)時(shí)候莫幹山地區(qū)形成了(le)以民宿爲鏈核，以産品和(hé)市場(chǎng)爲紐帶，區(qū)内相關旅遊企業和(hé)政府機構通(tōng)過資本、技術、知識、制度等鏈接而成具有價值增值功能的(de)戰略關系鏈。

LaCaSa

06爲什(shén)麽莫幹山民宿能夠形成産業集群？

1、自然人(rén)文禀賦和(hé)偶然因素共同作用(yòng)莫幹山民宿的(de)創生

莫幹山優異的(de)生态環境和(hé)曆史的(de)人(rén)文資源是其成爲民宿發源地的(de)初始條件

19世紀末，莫幹山依托氣候、環境和(hé)土地資源以及毗鄰滬杭的(de)區(qū)位優勢吸引了(le)滬杭的(de)西方殖民者、傳教士、醫生和(hé)後期的(de)民國社會精英人(rén)士，通(tōng)過大(dà)規模建設别墅等度假設施開啓莫幹山旅遊發展，成爲全國四大(dà)避暑勝地之一。

新中國成立後，莫幹山續程了(le)避暑地的(de)地方特質。1950年代，各省機關陸續在莫幹山設置療養院所，進一步強化(huà)了(le)莫幹山“避暑”、“療養”的(de)地方旅遊産業特質。

這(zhè)些曆史時(shí)期積累和(hé)保留下(xià)來(lái)的(de)旅遊設施、旅遊景觀、“避暑療養”的(de)獨家文化(huà)以及權利制度環境在後期成爲了(le)喚醒民宿産業新奇的(de)重要地方特有資産。

城(chéng)市化(huà)萌發的(de)城(chéng)市人(rén)向往鄉村(cūn)生活的(de)社會背景是莫幹山民宿集群發展的(de)重要條件

2003年，後塢社區(qū)出現農家樂(yuè)經營，但由于計劃經濟體制和(hé)行政管理(lǐ)體制，莫幹山旅遊的(de)行政邊界和(hé)空間隔離明(míng)顯，在制度上形成了(le)一種“山上”升級景區(qū)（地方政府和(hé)社區(qū)難以參與），“山下(xià)”地方社區(qū)的(de)二元結構。

2000年起，長(cháng)三角城(chéng)市群進入經濟飛(fēi)速發展的(de)城(chéng)市化(huà)階段，但莫幹山地區(qū)囿于區(qū)域資源環境，始終未能探索出次優的(de)經濟産業和(hé)發展路徑，尤其是“山下(xià)”社區(qū)長(cháng)期陷于一種低迷的(de)經濟發展困境。然而這(zhè)種困境卻成爲了(le)外部長(cháng)三角城(chéng)市群發生的(de)逃離城(chéng)市社會運動中重要的(de)吸引力，成爲城(chéng)市人(rén)進入莫幹山的(de)重要條件和(hé)動力。

洋家樂(yuè)的(de)出現有一定的(de)偶然性

2002年，杭州人(rén)媒體人(rén)夏雨(yǔ)清以2.5萬元一年的(de)價格租下(xià)莫幹山風景區(qū)内的(de)頤園别墅，副業經營的(de)形式成爲了(le)莫幹山民宿的(de)前身。2006年，在滬的(de)雜(zá)志編輯馬克來(lái)到莫幹山風景區(qū)開了(le)The Lodge咖啡館，并動用(yòng)上海媒介的(de)關系宣傳莫幹山，吸引了(le)具有相同志趣的(de)在滬外國精英人(rén)士。其中南(nán)非人(rén)高(gāo)天成和(hé)法國人(rén)司徒夫在咖啡廳的(de)啓發下(xià)萌生了(le)莫幹山旅居創業動機。他(tā)們選擇在山下(xià)的(de)鄉村(cūn)社區(qū)租地建房(fáng)，創始了(le)區(qū)域内首個(gè)洋家樂(yuè)業态——裸心鄉和(hé)法國山居。

莫幹山民宿産業從無到有是莫幹山本身優秀的(de)區(qū)位、氣候、生态以及曆史積累的(de)地方資産的(de)初始環境禀賦加上當時(shí)城(chéng)市人(rén)向往鄉村(cūn)生活的(de)社會背景，激發外國人(rén)萌生創業念頭這(zhè)種偶然因素共同催化(huà)而成。

2、集群經濟快(kuài)速生長(cháng)後帶來(lái)的(de)惡性競争，倒逼政府提出“提質控量”的(de)戰略規劃

洋家樂(yuè)全新業态成爲莫幹山精品民宿的(de)品質象征

盡管在洋家樂(yuè)之前，也(yě)出現了(le)同屬于民宿産業的(de)農家樂(yuè)，但地方與行業公認的(de)莫幹山民宿産業開始于2007年的(de)裸心鄉。這(zhè)其中除了(le)裸心鄉被《紐約時(shí)報》等媒體關注和(hé)記錄成爲典型事件外，更重要的(de)是洋家樂(yuè)的(de)新奇化(huà)的(de)特征成爲早期精品民宿的(de)标杆。這(zhè)些早期的(de)精品民宿逐漸成爲了(le)莫幹山民宿注重建築設計感、強調原創性和(hé)文化(huà)體驗創新、高(gāo)定價、以上海等都市中産階級爲目标市場(chǎng)的(de)品質代言。

新民宿企業通(tōng)過複制洋家樂(yuè)模式塑造出莫幹山民宿産業發展路徑

洋家樂(yuè)對(duì)于處于外部城(chéng)市化(huà)和(hé)旅遊業發展轉型的(de)城(chéng)市群和(hé)經濟發展困境的(de)本地社區(qū)來(lái)說是一種新的(de)經濟産業形式，以先發優勢在初始條件和(hé)近乎完全市場(chǎng)的(de)背景下(xià)吸引大(dà)量新的(de)民宿企業進駐。通(tōng)過對(duì)洋家樂(yuè)标準的(de)模仿和(hé)選擇性複制，區(qū)域内逐漸形成具有相同商業特征和(hé)行爲規則的(de)民宿集聚區(qū)。

洋家樂(yuè)和(hé)早期精品民宿作爲主導企業是創生和(hé)複制的(de)重要來(lái)源，裸心谷倡導保護自然生态和(hé)古建、挖掘地方文化(huà)、創新與高(gāo)端服務，新的(de)民宿或是在設計、裝飾、企劃、服務等方面直接模仿，或是到區(qū)外找團隊從模式程序上進行深層次的(de)模仿學習(xí)與創新探索。新企業通(tōng)過遺傳複制機制，衍生、學習(xí)、技術協調實現民宿産業的(de)自我增強，塑造出莫幹山民宿産業發展路徑。

政府不斷創新培育民宿産業集群所需的(de)制度環境

随著(zhe)區(qū)域内民宿産業集聚經濟的(de)逐漸顯現，倒逼政府開始不斷進行制度創新培育出适應民宿産業集群發展所需的(de)制度環境，以系統的(de)制度網絡結構強化(huà)區(qū)域的(de)民宿産業發展路徑。例如，法國山居等一批精品民宿是莫幹山政府生态招商的(de)重點外資項目。在裸心谷建設過程中，企業家與當地政府合作探索出全國首家嘗試點狀供地的(de)項目，目前“坡地村(cūn)鎮”項目已經在莫幹山全域實施。德清縣政府率先實現農村(cūn)宅基地“三權分(fēn)置”制度解決民宿的(de)土地與房(fáng)屋産權權益問題。

除了(le)産業制度以外，政府通(tōng)過基礎設施建設、景觀設施建設、建立民宿協會引導社區(qū)參與、舉辦節事事件、區(qū)域品牌營銷等形成推動集群軟硬環境發展，共塑區(qū)域民宿産業路徑。

比如，2014年莫幹山政府開始設置旅遊辦公室；進行民宿區(qū)之間的(de)道路和(hé)山體隧道修建；對(duì)中心集鎮進行景觀化(huà)改造，設置民宿旅遊标識；以及開展民宿污水(shuǐ)集中整治行動、農村(cūn)生活垃圾分(fēn)類行動、美(měi)麗庭院和(hé)美(měi)麗鄉村(cūn)建設、行政村(cūn)景區(qū)化(huà)、全域美(měi)麗大(dà)花園建設。

軟環境方面，政府通(tōng)過設立民宿協會深層次對(duì)接民宿産業發展；引入教育資源進行校企合作解決民宿專業化(huà)人(rén)力資源問題；牽頭開展系列節事活動以環節集群市場(chǎng)的(de)季節性問題；提出“接滬融杭”市場(chǎng)戰略，在上海設置旅遊推廣聯絡站進行區(qū)域旅遊品牌營銷等等。

民宿産業集群向民宿經營業務相關上下(xià)遊企業延伸

民宿産業集群的(de)收益遞增和(hé)網絡經濟不僅持續推動民宿的(de)企業衍生，也(yě)開始引導集群向民宿經營業務相關的(de)民宿産業上下(xià)遊企業延伸，這(zhè)些相互關聯但處于不同行業的(de)企業構成區(qū)域專業化(huà)市場(chǎng)。

激烈競争迫使集群内核心民宿企業創造産業新路徑，政府提出發展新戰略

随著(zhe)邊緣企業繼續增加，原料和(hé)勞動力成本上升和(hé)市場(chǎng)供給急速增加帶來(lái)的(de)産業競争導緻服務質量和(hé)顧客體驗在這(zhè)時(shí)期大(dà)幅下(xià)降，入住率和(hé)價格下(xià)降，低等級社區(qū)民宿惡性競争。

爲獲取持續的(de)競争優勢和(hé)生長(cháng)力，集群内核心的(de)民宿企業基于民宿相關的(de)旅遊業或其他(tā)行業進行最大(dà)視野的(de)新奇搜尋，找到産業新的(de)路徑選擇。

于是，莫幹山的(de)民宿開始大(dà)規模出現洋家樂(yuè)和(hé)精品民宿的(de)酒店(diàn)管理(lǐ)或文化(huà)旅遊集團公司；開始出現了(le)原來(lái)的(de)民宿業主新開的(de)類似于民宿但更像是度假區(qū)的(de)綜合旅遊接待業、同樣是民宿主對(duì)老房(fáng)子的(de)改造，但不經營住宿，而是開辦旅遊市集的(de)旅遊産業等。

同時(shí)，政府也(yě)先後發布條例，明(míng)确規定了(le)片區(qū)的(de)民宿項目可(kě)新進床位數，提出“提質控量”的(de)發展戰略調控莫幹山民宿集群發展。

翠域•木(mù)竹塢

3、民宿集群逐漸分(fēn)化(huà)形成以民宿爲優勢種群，關聯種群共生的(de)具有明(míng)顯結構層次的(de)共生群落

這(zhè)個(gè)時(shí)期，不僅集群内的(de)核心企業開始新辟路徑，許多(duō)新進企業個(gè)體也(yě)開始沿著(zhe)民宿産業關聯開始形成新的(de)種群，創造區(qū)域發展的(de)新路徑。

民宿集群内逐漸分(fēn)化(huà)出差異化(huà)的(de)種群生長(cháng)路徑：

• 原有的(de)社區(qū)農家樂(yuè)通(tōng)過自身升級改造、品牌加盟或對(duì)外整體租賃向精品民宿升級。
• 資本與網絡有限的(de)精品民宿則持續開發本民宿特色衍生的(de)旅遊産品，通(tōng)過網絡和(hé)關系營銷專注特殊興趣和(hé)定制化(huà)的(de)市場(chǎng)。
• 資本網絡強大(dà)的(de)洋家樂(yuè)或精品民宿則在集群内兼并擴張民宿單體或是創建度假區(qū)或旅遊綜合體，并通(tōng)過公司注冊的(de)形式脫離副業民宿，嬗變爲企業集團獲取發展優勢。

分(fēn)化(huà)最終塑出異質的(de)民宿種群在集群内共生的(de)産業群落結構。

民宿集群吸引相關聯的(de)多(duō)元旅遊産業集聚

莫幹山民宿産業自身的(de)綜合多(duō)元和(hé)異業融合的(de)屬性和(hé)區(qū)域旅遊設施與市場(chǎng)共享、活躍的(de)制度環境和(hé)創業氛圍、有效的(de)競争以及對(duì)互補的(de)旅遊産品需求共同形成的(de)民宿集群的(de)外部性，吸引相關聯的(de)體育戶外、節事會展、休閑農業、文化(huà)創意、旅遊綜合體等多(duō)元旅遊産業的(de)空間集聚形成民宿旅遊産業的(de)多(duō)元路徑創造，克服了(le)單一民宿産業無法解決旅遊者體驗價值鏈短、旅遊經濟漏損的(de)問題。

比如，精品民宿提供的(de)自行車戶外活動、裸心谷的(de)馬術運動、路虎探險活動逐漸在集群内衍生出專業化(huà)的(de)體育運動企業和(hé)運動賽事，Discorvery Adventures Park、久祺國際騎行營、胡潤山浩戶外拓展基地等體育企業入駐逐漸推動莫幹山體育運動産業集聚發展。

民宿集群良性發展吸引知名旅遊品牌形成“理(lǐ)性泡沫”

同時(shí)，随著(zhe)民宿個(gè)體向高(gāo)門檻、規模化(huà)、綜合性的(de)産業方向演進，裸心、郡安裏、Discovery等度假區(qū)知名旅遊連鎖品牌陸續在集群内創業，借助這(zhè)些集團企業的(de)聲譽進一步爲莫幹山在區(qū)外的(de)産業界内形成“理(lǐ)性泡沫”。

政府實施“招商選資”和(hé)“項目論證”的(de)産業遴選制度，進一步從投資方、投資額、項目創新性等角度提高(gāo)區(qū)域新開企業的(de)要求，著(zhe)力引入國際公司和(hé)資本的(de)大(dà)型綜合類旅遊項目。

民宿産業集群推動莫幹山全域旅遊的(de)市場(chǎng)化(huà)和(hé)企業化(huà)轉向

同時(shí)，在民宿旅遊集群基礎上，政府進一步提出建設莫幹山國際旅遊度假區(qū)的(de)區(qū)域發展戰略，通(tōng)過“山上山下(xià)聯動”将莫幹山景區(qū)納入度假區(qū)空間規劃範圍，推動全域旅遊的(de)市場(chǎng)化(huà)與企業化(huà)轉向，通(tōng)過“山上”和(hé)“山下(xià)”、民宿和(hé)社區(qū)以及政府與企業的(de)深度融合，逐漸形成“增長(cháng)聯盟”，從更高(gāo)的(de)産業層次、管理(lǐ)水(shuǐ)平和(hé)資本循環驅動莫幹山旅遊地由地方尺度突破介入全球資本循環鏈條，形成當前莫幹山以民宿爲優勢種群，關聯種群共生的(de)具有明(míng)顯結構層次的(de)共生群落。

蕨宿

07結語

莫幹山民宿産業集群的(de)形成是必然的(de)，因爲它的(de)背後有三大(dà)推動力：

1、長(cháng)三角城(chéng)市群高(gāo)度城(chéng)市化(huà)後，城(chéng)市中向往惬意、放松、悠然而具有詩意的(de)鄉村(cūn)生活呼之欲出。

2、第一批洋家樂(yuè)和(hé)精品民宿爲莫幹山民宿的(de)調性和(hé)品質奠定了(le)基礎，也(yě)極其呼應長(cháng)三角城(chéng)市群人(rén)們本身對(duì)于生活品質的(de)追求。這(zhè)一批民宿的(de)出現，直接爲莫幹山民宿構建出國際化(huà)、高(gāo)端設計、融入自然的(de)綜合理(lǐ)念。由于這(zhè)一批民宿主人(rén)的(de)大(dà)多(duō)是設計師、媒體人(rén)以及企業家組成，他(tā)們直接提高(gāo)了(le)當地民宿産業的(de)管理(lǐ)水(shuǐ)平和(hé)管理(lǐ)理(lǐ)念，通(tōng)過他(tā)們原有的(de)專業優勢和(hé)人(rén)際網絡，引入更多(duō)資金、技術、資源和(hé)網絡，形成集群内良性的(de)學習(xí)極緻和(hé)創新環境氛圍。

3、當地政府的(de)支持。在制度條例、硬件基礎設施、和(hé)軟環境方面，德清政府在莫幹山民宿産業集群形成上是最重要的(de)一環。

參考資料：

《從空間集聚到産業集群：莫幹山民宿旅遊的(de)演化(huà)與發展》 張海洲