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旅遊問答(dá)
文旅地産的(de)未來(lái)發展趨勢發布日期：2019-05-31 作者:華漢旅業
目前國内文旅地産市場(chǎng)規模穩步壯大(dà)，需求旺盛，勢必會出現新的(de)趨勢。未來(lái)發展趨勢将和(hé)國家政策、市場(chǎng)需求息息相關，政策将預示未來(lái)的(de)發展方向和(hé)投資熱(rè)點，而市場(chǎng)需求将會作用(yòng)于文旅市場(chǎng)的(de)轉型升級。未來(lái)十年，文旅地産将走向何處?
1、鄉村(cūn)旅遊将成潮流
由國家發布的(de)針對(duì)文旅地産的(de)政策來(lái)看，分(fēn)爲三大(dà)類：一是大(dà)力支持特色小鎮和(hé)鄉村(cūn)文旅建設;二是規範文旅地産;三是對(duì)文旅地産項目提供财政、土地支持。這(zhè)些政策将會引導整個(gè)文旅地産市場(chǎng)的(de)規範化(huà)、專業化(huà)，一定程度上緩解發展商面臨的(de)資金壓力。未來(lái)，農業小鎮、康養小鎮等業态也(yě)将會成爲一種新潮流。
2018年2月(yuè)4日，國務院發布了(le)《中共中央國務院關于實施鄉村(cūn)振興戰略的(de)意見》，《意見》中提出“實施休閑農業和(hé)鄉村(cūn)旅遊精品工程，建設一批設施完備、功能多(duō)樣的(de)休閑觀光(guāng)園區(qū)、森林(lín)人(rén)家、康養基地、鄉村(cūn)民宿、特色小鎮。對(duì)利用(yòng)閑置農房(fáng)發展民宿、養老等項目，研究出台消防、特種行業經營等領域便利市場(chǎng)準入、加強事中事後監管的(de)管理(lǐ)辦法。發展鄉村(cūn)共享經濟、創意農業、特色文化(huà)産業。”
這(zhè)表明(míng)了(le)對(duì)民宿、特色小鎮等鄉村(cūn)文旅進行松綁，大(dà)力促進各種形态的(de)農業文旅項目發展。《意見》還(hái)大(dà)力提倡打造綠(lǜ)色生态環保的(de)鄉村(cūn)生态旅遊産業鏈，活躍農村(cūn)文化(huà)市場(chǎng)、豐富農村(cūn)文化(huà)業态、加強監管農村(cūn)文化(huà)市場(chǎng)，可(kě)以預見鄉村(cūn)特色文旅業務将迎來(lái)大(dà)發展。
随著(zhe)文旅地産的(de)興起以及擴張發展，許多(duō)問題開始浮現，國家開始明(míng)文規範文旅地産市場(chǎng)。
2018年4月(yuè)，發改委等五部門聯合印發《關于規範主題公園建設發展的(de)指導意見》，該意見要求嚴禁以主題公園建設名義占用(yòng)各類保護區(qū)或破壞生态，嚴格控制主題公園周邊的(de)房(fáng)地産開發，不得(de)與主題公園捆綁供地和(hé)審批。
在金融支持方面，國家亦出台了(le)不少相關政策，從2009年至今，共出台超過50條支持文旅産業發展的(de)相關财政政策。2017年3月(yuè)，發改委聯合多(duō)個(gè)部門印發了(le)關于《“十三五”時(shí)期文化(huà)旅遊提升工程實施方案》的(de)通(tōng)知，《實施方案》中明(míng)确了(le)中央投資補助标準：原則上東、中、西部地區(qū)(含根據國家相關政策分(fēn)别享受中、西部待遇的(de)地區(qū))中央投資補助比例爲30%、60%和(hé)80%。西藏自治區(qū)、四省藏區(qū)和(hé)新疆自治區(qū)南(nán)疆四地州(含兵(bīng)團)的(de)項目可(kě)按規劃确定的(de)最高(gāo)補助額度予以全額補助。
2、文旅地産未來(lái)走向
(1)去房(fáng)地産化(huà)回歸旅遊本質
自國家大(dà)力支持旅遊産業後，不少發展商打著(zhe)“特色小鎮”、“文化(huà)旅遊”的(de)噱頭去低價圈地，然後做(zuò)出地産式的(de)銷售模式。針對(duì)這(zhè)種情況，目前國家已明(míng)文提出嚴防文旅地産房(fáng)地産化(huà)。
2018年4月(yuè)，發改委等五部門聯合印發《關于規範主題公園建設發展的(de)指導意見》，該意見要求嚴禁以主題公園建設名義占用(yòng)各類保護區(qū)或破壞生态，嚴格控制主題公園周邊的(de)房(fáng)地産開發，不得(de)與主題公園捆綁供地和(hé)審批。
由此可(kě)見，“以地産形式短線套取暴利”的(de)發展模式已經難以爲繼，市場(chǎng)需求的(de)轉變促使文旅地産轉型升級，逐步實現旅遊業、文化(huà)産業、房(fáng)地産業密切結合，告别以往單一的(de)房(fáng)地産業态和(hé)文旅概念，真正解決市場(chǎng)所面臨的(de)需求。
未來(lái)的(de)文旅地産将會往兩個(gè)方向發展：一是專注于做(zuò)旅遊，通(tōng)過建設優秀的(de)度假區(qū)帶動周邊房(fáng)地産銷售;二是結合文化(huà)産業來(lái)做(zuò)旅遊，譬如影(yǐng)視小鎮，通(tōng)過影(yǐng)視産業帶動景區(qū)的(de)人(rén)氣，實現商業收益。
(2)多(duō)樣化(huà)盈利向産業靠攏
過去，企業盈利主要來(lái)源于地産銷售，後期的(de)物(wù)業管理(lǐ)、租賃服務等僅占很小比重，未來(lái)爲了(le)獲取更大(dà)的(de)利潤空間與持續穩定的(de)收益，開發企業勢必要找到新的(de)盈利模式。
目前較爲創新的(de)運作模式有：文化(huà)産業+資本運作、産權出售+商業運營、區(qū)域開發+IP産業鏈。
文化(huà)産業+資本運作：旅遊和(hé)商業等經營性物(wù)業作爲核心盈利渠道，地産銷售類物(wù)業爲輔。通(tōng)過舉辦文化(huà)活動如戲劇節、皮影(yǐng)戲等，吸引愛(ài)好者以及遊客，帶動區(qū)域人(rén)氣，從而成爲投資熱(rè)點，以盤整做(zuò)大(dà)資産上市。
文旅地産,文旅地産轉型升級,文旅地産轉型
産權出售+商業運營：在旅遊景區(qū)投資建設别墅和(hé)酒店(diàn)等商業配套，通(tōng)過銷售度假别墅和(hé)運營商業來(lái)取得(de)資金的(de)回籠，該模式能夠較快(kuài)收回投資成本。
文旅地産,文旅地産轉型升級,文旅地産轉型
區(qū)域開發+IP産業鏈：這(zhè)種模式的(de)代表便是迪士尼，迪士尼區(qū)域綜合開發，不僅有主題樂(yuè)園，還(hái)有度假村(cūn)、影(yǐng)視娛樂(yuè)、媒體網絡等業務形态，迪士尼的(de)IP滲透到大(dà)衆的(de)生活中，形成一條貫穿全球的(de)産業鏈。
(3)營銷模式向運營模式的(de)轉變
雲南(nán)、海南(nán)等地的(de)很多(duō)文旅項目處于滞銷的(de)狀态，顯然單一的(de)營銷模式已經逐步被市場(chǎng)淘汰。一些按照(zhào)傳統地産形式開發的(de)文旅項目也(yě)逐漸沒落，行業将迎來(lái)新一輪洗牌。門票(piào)銷售逐步向商業運營轉型，而商業的(de)載體必然是産業，多(duō)元化(huà)的(de)産業能夠促進當地的(de)消費，注重後期運營的(de)文旅項目将是未來(lái)的(de)走向。
(4)觀光(guāng)向體驗轉變 康養小鎮正在興起
目前文化(huà)體驗成爲了(le)人(rén)們的(de)重要需求之一，文旅地産要更重視文化(huà)産業的(de)建設落地。據中國旅遊協會公布的(de)數據統計，我國58%的(de)旅行者在計劃旅行時(shí)，更願意把錢花在“體驗”而非“物(wù)質”上。國内文旅正在由純觀光(guāng)向深度體驗遊轉變。在未來(lái)，文旅項目當中諸如生态遊、探險、深度遊将越來(lái)越受到市場(chǎng)歡迎，各種健康Spa、健身活動、冥想場(chǎng)地和(hé)戶外設施也(yě)将變得(de)更爲常見。
康養小鎮作爲一種正在興起的(de)業态，規模大(dà)、功能性更強、自然資源豐富，它結合了(le)醫療養生、美(měi)容、體育運動、生态旅遊、文化(huà)體驗等多(duō)種功能，能夠滿足人(rén)們體驗遊以及追求健康的(de)需求。它是未來(lái)鄉村(cūn)旅遊的(de)新發展，一條産業扶貧的(de)有效路徑，能夠有效地解決農民就業問題，且能夠有效解決留守兒(ér)童問題和(hé)老有所養問題。
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