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實戰經驗
“一養兩制”做(zuò)養老 “享老産業”助地産發布日期：2018-08-20 作者:華漢旅業
百姓養老，曆來(lái)是國之大(dà)事，國之難事。伴随著(zhe)中國逐漸進入老齡化(huà)時(shí)代，養老問題，更是成爲政府、準老人(rén)群體和(hé)養老産業從業者關注的(de)話(huà)題和(hé)亟需面對(duì)、解決的(de)問題。那麽，中國房(fáng)地産業面對(duì)巨大(dà)的(de)養老需求和(hé)産業市場(chǎng)，會有哪些機遇，應當有何種作爲呢(ne)？
近幾年來(lái)，一直緻力于破解中國養老難題的(de)中國享老産業創始人(rén)何錫瑜教授、王洪軍研究員(yuán)組織有關專家學者，對(duì)中國傳統房(fáng)地産業如何與養老産業有效對(duì)接問題進行了(le)深入研究，提出了(le)：“一養兩制”做(zuò)養老，“享老産業”助地産的(de)新理(lǐ)念新思路，對(duì)當下(xià)房(fáng)地産業戰略轉型，具有積極的(de)引路導航及參考借鑒意義。
一、老齡化(huà)社會迅猛來(lái)襲催生養老産業噴湧發展
（一）百姓養老衍生形成重大(dà)社會問題
當前，中國正逐漸步入老齡化(huà)社會。2008年到2017年十年間，中國60歲以上人(rén)口比例從12%升至17.3%，65歲以上人(rén)口增長(cháng)率保持在年3%以上，2017年增長(cháng)率達曆史最高(gāo)點的(de)5.52%。到2050年，中國60歲以上老人(rén)将達36.5%，高(gāo)于美(měi)國等大(dà)部分(fēn)西方發達國家。近年來(lái)，雖然中央及各級地方政府對(duì)養老問題相繼頒發了(le)一系列政策文件，但老百姓面臨的(de)現實情況仍然是：民政救濟性養老進不去，社會普惠性養老量太少，民營盈利性養老沒法進。百姓養老，已成爲高(gāo)層高(gāo)度重視、牽動國計民生的(de)重大(dà)社會問題。
（二）新興養老産業展現廣闊發展前景
未來(lái)十年， 50、60後知識老人(rén)将逐步退休。這(zhè)批“5060”後富裕準老人(rén)，生在新中國，長(cháng)在紅旗下(xià)；經曆過上山下(xià)鄉，沐浴過改革春風。思想活躍，精明(míng)強幹，能掙會花敢消費。來(lái)自全國老齡工作委員(yuán)會的(de)數據顯示：目前我國養老服務市場(chǎng)消費需求在3萬億元以上。老齡事業已演化(huà)成巨大(dà)的(de)老齡産業，涵蓋老人(rén)衣食住行、用(yòng)品生産、醫療服務等多(duō)個(gè)領域，是一個(gè)潛力極大(dà)、前景廣闊的(de)新興産業市場(chǎng)。《中國養老産業白皮書(shū)》顯示，預計到2020年我國養老地産市場(chǎng)空間将達到7.7萬億元，2030年将進一步擴張到22.3萬億元。“享老”房(fáng)地産蘊藏巨大(dà)商機。
二、國家重大(dà)法規政策出台倒逼房(fáng)地産業轉型變軌
（一）新住房(fáng)制度改革基本滅失房(fáng)屋投資屬性
十九大(dà)報告中強調：“房(fáng)子是用(yòng)來(lái)住的(de)，不是用(yòng)來(lái)炒的(de)”，爲我國住房(fáng)制度改革指明(míng)了(le)方向路徑和(hé)發展目标。建立多(duō)主體供給、多(duō)渠道保障、租購(gòu)并舉的(de)住房(fáng)制度，是保持房(fáng)子“居住”基本屬性的(de)根本辦法。這(zhè)一政策制度的(de)重磅推出，意味著(zhe)住房(fáng)的(de)投資屬性逐步消失，居住消費品屬性被強化(huà)，房(fáng)地産業去金融化(huà)與回歸實業已是必然，房(fáng)地産立法及相關稅制、法規政策的(de)加速優化(huà)勢在必行。傳統房(fáng)地産業再不加快(kuài)轉型，豈不是要坐(zuò)等被新的(de)市場(chǎng)無情淘汰、抛棄？
（二）“因城(chéng)施策”調控政策逐步打掉房(fáng)地産泡沫化(huà)
2016年10月(yuè)起，中央政府及各部門、各地區(qū)相繼出台“因城(chéng)施策”的(de)調控政策，新一輪房(fáng)地産調控拉開序幕。近年來(lái)，中央相關部委反複強調：要堅持調控目标不動搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的(de)念頭，著(zhe)力防範化(huà)解房(fáng)地産風險。目前，北(běi)京、上海已積極發展共有産權住房(fáng)；多(duō)個(gè)熱(rè)點城(chéng)市已推出發展住房(fáng)租賃市場(chǎng)的(de)具體舉措；對(duì)商品房(fáng)銷售價格的(de)全國範圍檢查正在進行，服務與監管并行。堅決打掉房(fáng)地産泡沫化(huà)，已成爲各級政府堅定不移的(de)行動目标。當下(xià)無論是房(fáng)地産投資、房(fáng)地産消費還(hái)是房(fáng)價，總體上已從高(gāo)速增長(cháng)或者中高(gāo)速增長(cháng)時(shí)代，轉變爲一個(gè)中低速甚至低速增長(cháng)的(de)時(shí)代。
三、“一養兩制”引領新興“享老産業”創新發展
2014年11月(yuè)，何錫瑜教授團隊首次提出了(le)“享老産業——中國養生養老産業發展新概念”。“享老”理(lǐ)念的(de)橫空出世，點亮了(le)中國養老産業的(de)指路明(míng)燈，把“養老事業”推向了(le)升級換代爲“享老産業”的(de)新時(shí)代。近兩年，山東中民智慧社區(qū)以“享老”理(lǐ)念爲引領，在産業模式、運營操作、市場(chǎng)推廣等方面已較爲完整地展現出中國享老産業的(de)1.0版本雛形，目前，全國連鎖社區(qū)已達50餘家。步入“享老”時(shí)代的(de)中國房(fáng)地産業該如何轉型變軌？最近，何錫瑜教授、王洪軍研究員(yuán)有幸接觸中國房(fáng)地産某龍頭企業在貴州的(de)項目，并提出了(le)：“一養兩制”做(zuò)養老，“享老産業”助地産的(de)戰略建議(yì)，并指出以“享老”理(lǐ)念爲引領的(de)“享老城(chéng)”如能順利推出，将是傳統房(fáng)地産業的(de)一次峰回路轉、獨領風騷，也(yě)将成爲影(yǐng)響世界未來(lái)的(de)第六座新城(chéng)！
（一）灌注“享老産業”理(lǐ)念
一直以來(lái)，大(dà)衆都把退休以後的(de)老年生活叫做(zuò)養老(廣義養老)。何錫瑜教授團隊将廣義養老細分(fēn)爲“享老”與一般養老(狹義養老)兩種消費模式。“享老”理(lǐ)念鮮明(míng)提出：要“把被動老年人(rén)生轉變爲主動享受老年生活”的(de)新思維! 這(zhè)是養老(廣義養老)中的(de)“被人(rén)供養”，與“享老”中的(de)“主動享受”之間的(de)本質區(qū)别！擺脫當前房(fáng)地産業步履蹒跚，經營艱困的(de)現狀，應将“享老”理(lǐ)念灌注于養老房(fáng)地産業，對(duì)産業結構、服務模式、業務布局、文化(huà)品牌等進行調整補充完善，創建“享老”房(fáng)地産新的(de)開發、經營和(hé)盈利制度機制。
（二）構築“一養兩制”模式
“享老”理(lǐ)念及“享老産業”的(de)提出，指明(míng)了(le)當下(xià)中國養老産業新的(de)發展思路。這(zhè)條思路，實際上是一條“一養兩制”之路，所謂“一養”，指的(de)是傳統養老(廣義養老)；所謂“兩制”，一個(gè)指的(de)是“享老”消費模式，另一個(gè)是一般養老(狹義養老)消費模式。通(tōng)俗說來(lái)就是“結”富濟貧做(zuò)養老。所謂“結”富，即是“結”集先富裕起來(lái)的(de)高(gāo)收入老人(rén)，打造高(gāo)端“享老”消費平台，提供“享老”産品，掙有錢老人(rén)的(de)錢；所謂濟貧，即是用(yòng)“結”富之部分(fēn)盈利，補貼政府需兜底養老人(rén)群，擴大(dà)公益影(yǐng)響。需要打造兩個(gè)産品：一個(gè)是滿足富裕和(hé)小康階層消費的(de)高(gāo)端産品——“享老”産品；另一個(gè)是解決溫飽和(hé)保障群體的(de)必需産品——一般養老産品。“一養兩制”，互爲補充，缺一不可(kě)。何錫瑜教授團隊提出的(de)“一養兩制”新産業模式，将有效解決政府兜底行爲和(hé)高(gāo)端“享老”問題，是對(duì)傳統養老産業一次重大(dà)理(lǐ)論與實踐創新。
（三）實施創新戰略舉措
當下(xià)，中國房(fáng)地産業已經走到了(le)轉型發展的(de)十字路口。破解當下(xià)國内房(fáng)地産發展困局，需要大(dà)思路大(dà)智慧大(dà)戰略舉措！
一是推進“享老”引領戰略。“享老”理(lǐ)念及“享老産業”，是國内傳統房(fáng)地産轉型“享老”房(fáng)地産的(de)指路航标。在觀念思維上，應牢固樹立“讓老人(rén)有尊嚴地享受老年生活”的(de)“享老”理(lǐ)念；在市場(chǎng)切入上，應堅決擯棄以往“圈地、賣房(fáng)”、“床位、收費、補貼”等老套路，在做(zuò)好做(zuò)全“享老”服務上下(xià)大(dà)功夫；在對(duì)象選擇上，應把滿55周歲以上活力富裕老人(rén)作爲主要目标對(duì)象；在政策把握上，應重點興建以養老爲主題，附加康養、體育健身、醫療、教育、文化(huà)娛樂(yuè)、互聯網等現代服務業的(de)“養老+”綜合新業态；在責任利益上，應以公益孝悌心态做(zuò)具有品質靈魂，讓政府安心、老人(rén)暖心、兒(ér)女(nǚ)放心的(de)民生民心工程。
二是重點置入“享老”模式。社區(qū)享老、旅居享老及新樓盤居家享老是“享老”房(fáng)地産應優選置入的(de)模式。“社區(qū)享老”通(tōng)過“醫養結合綜合體”，将“醫、養、健”資源整合，融合居家養老、日間照(zhào)料、智慧醫療、健康管理(lǐ)等。旅居享老主要依托成熟特色小鎮、美(měi)麗鄉村(cūn)、休閑公園、旅遊景區(qū)、度假區(qū)等，建設景區(qū)享老居、特色小鎮享老居、美(měi)麗鄉村(cūn)享老居等一批高(gāo)端居所，滿足“旅居享老”、“候鳥式享老”、“旅遊景區(qū)度假式享老”、“城(chéng)郊二居所享老”等享老群體的(de)高(gāo)端需求。新樓盤居家享老則是将享老需求先期置入項目規劃設計、建設運營、後期管理(lǐ)等，預留互聯網+、物(wù)聯網管理(lǐ)等信息化(huà)接口，以及日常養老設備設施，爲未來(lái)居家養老做(zuò)好前期準備。
三是創建“享老”盈利新路徑。“享老”房(fáng)地産靠什(shén)麽賺錢，爲什(shén)麽能賺錢？靠的(de)是機制創新，靠的(de)“一養兩制”！這(zhè)就是關鍵，這(zhè)就是密鑰！當下(xià)社會提供的(de)養老産品，多(duō)針對(duì)的(de)是溫飽和(hé)保障老人(rén)群體。一群被養起來(lái)的(de)老人(rén)，他(tā)們的(de)錢能去賺嗎？能掙的(de)到嗎？無論投資什(shén)麽産品，隻要打上了(le)“養老”印記，高(gāo)端不起來(lái)，賣不上高(gāo)價格，也(yě)不敢賣高(gāo)價格。沒有高(gāo)價格，就無法提供高(gāo)端服務！沒有高(gāo)端服務，就吸引不來(lái)高(gāo)端客人(rén)。“一養兩制”、“結”富濟貧——賺有錢老人(rén)的(de)錢，打的(de)是“組合拳”：以“結”富“享老”模式，打造高(gāo)端“享老”産品，通(tōng)過商業模式創新、上市融資升值、延伸及增值服務等方式，确保企業有較高(gāo)回報率；以“濟貧”養老模式，拉動一般養老服務水(shuǐ)平提高(gāo)，體現産品公益性，促進社會及家庭和(hé)諧穩定。政府、投資商、運營商、養老者共享共赢，四全其美(měi)！
當前，國家經濟正處于轉型升級的(de)關鍵拐點，房(fáng)地産從業者應順應國家改革發展大(dà)勢，強化(huà)責任擔當，以前瞻視野、戰略思維、家國情懷，爲國民養老這(zhè)一國之大(dà)事、國之難事排憂解難、出力獻策！中國房(fáng)地産龍頭企業，理(lǐ)應在這(zhè)次房(fáng)地産業深刻變革中，引領潮頭，舉旗領路，以打造“享老城(chéng)”爲突破口，加快(kuài)締造中國享老房(fáng)地産的(de)1.0版本、2.0版本，做(zuò)中國步入享老時(shí)代房(fáng)地産業轉型發展的(de)先行者、新旗艦！
“一養兩制”模式由北京華崛文旅規劃設計院有限公司常務副院長(cháng)、中國享老産業創始人(rén)何錫瑜大(dà)師團隊首次提出。作爲文旅産業創新發展服務商，北(běi)京華漢旅緻力于推動中國享老産業的(de)優化(huà)升級與創新發展，提供包括“享老城(chéng)”規劃設計、享老産業規劃、養老度假區(qū)規劃等在内的(de)一體化(huà)專業服務。
有關“一養兩制”模式實操方案，請聯系北(běi)京華漢旅何錫瑜大(dà)師團隊：13439619347。
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