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行業聚焦

上半年文旅地産報告：體量越建越大(dà)，特色小鎮投資多(duō)點開花發布日期：2019-08-15  作者:華漢旅業

從住建部2016年公布首批127個(gè)特色小鎮名單開始，到2018年4月(yuè)文化(huà)和(hé)旅遊部正式挂牌，文化(huà)和(hé)旅遊的(de)融合推動了(le)全國範圍轟轟烈烈的(de)文旅投資，特色小鎮、文旅綜合體、度假區(qū)、主題樂(yuè)園等一批文旅項目的(de)建設在全國各地全面鋪開。
 

經過一段時(shí)間的(de)推進，文旅地産的(de)開發與投資呈現出明(míng)顯的(de)特點。
 

房(fáng)地産企業紛紛成立旗下(xià)文化(huà)和(hé)旅遊公司搶灘文旅，至目前，已有過半的(de)百強房(fáng)企布局，文旅投資的(de)主體呈現多(duō)元化(huà)；特色小鎮在經曆了(le)跑馬圈地、野蠻生長(cháng)之後，多(duō)點開花，向著(zhe)規範化(huà)、高(gāo)質量方向發展；與此同時(shí)，以文旅綜合體、特色小鎮爲代表的(de)文旅項目則越建越大(dà)……
 

本報告旨在通(tōng)過對(duì)近半年文旅地産投資的(de)觀察，從不同層面、不同緯度進行剖析，抽絲剝繭，試圖從中呈現一些文旅地産開發投資的(de)細微面，及其固有規律，以供行業參考。
 

文旅地産“大(dà)時(shí)代”
 

文旅項目的(de)投資和(hé)建設依然是各地方政府極力推進的(de)部分(fēn)。一方面，大(dà)力發展旅遊業上升爲國家政策層面的(de)基本方向；另一方面，消費升級帶來(lái)的(de)旅遊經濟成爲拉動地方經濟很好的(de)推動力。
 

從各省份重點項目推進計劃上看，各地方政府對(duì)于發展文化(huà)旅遊業的(de)決心也(yě)可(kě)見一斑。據了(le)解，在已公布的(de)各省級行政單位重點項目計劃中，文旅項目的(de)投資都成爲其中重要的(de)闆塊。與此同時(shí)，個(gè)别省份在2019年計劃推進的(de)重點文化(huà)旅遊項目甚至達上千個(gè)，計劃投資總額最高(gāo)達3000億元。
 

事實上，旅遊消費日漸成爲潮流，人(rén)們日常工作之餘追求精神的(de)放松和(hé)心靈平衡。在這(zhè)個(gè)基礎上，目的(de)地旅遊也(yě)進一步促進了(le)遊客對(duì)當地吃(chī)、喝、住、娛、購(gòu)的(de)需求，一些集合全方位消費需求的(de)大(dà)型文旅項目的(de)投資變得(de)比以往更爲平常。
 

從目前開發投資情況來(lái)看，文旅地産項目的(de)投資建設主要以特色小鎮、文旅綜合體、度假區(qū)、景區(qū)、主題樂(yuè)園等項目類型爲主，在旅遊經濟漸成熱(rè)門的(de)社會背景下(xià)，這(zhè)些項目大(dà)體上滿足了(le)不同層次、不同群體對(duì)于旅遊消費的(de)需求。
 

2019年1-6月(yuè)，以特色小鎮、文旅綜合體、度假區(qū)、景區(qū)、主題樂(yuè)園爲目的(de)地建設的(de)文旅地産投資，新簽約、開工項目104個(gè)，項目涉及的(de)總投資金額8301.95億元。當中，新簽約項目83起，涉及投資金額6507.15億元；新啓動開工項目21個(gè)，涉及投資總金額1794.8億元。
 

從單體項目投資金額上看，文旅項目表現出向大(dà)體量、高(gāo)投入發展的(de)趨勢。今年1-6月(yuè)新簽約、開工文旅項目中，單體項目投資金額在50億以下(xià)的(de)依然在大(dà)多(duō)數，占總投資項目的(de)53.61%；50-100億（含50億）投資金額的(de)項目占比爲14.43%。
 

值得(de)一提的(de)是，這(zhè)些文旅投資項目中，投資金額在100億以上（含100億）的(de)項目則表現出不斷增長(cháng)的(de)趨勢，在所有投資項目中占比亦達到31.96%，多(duō)出投資金額區(qū)間在50-100億元文旅項目的(de)一倍有餘。
 

事實上，隐藏在巨量投資額背後的(de)，則是這(zhè)些文旅項目持續越建越大(dà)的(de)體量。上半年，新建及拟建文旅項目體量在200萬平方米以下(xià)的(de)項目占總投資項目的(de)59.21%；200-500萬平方米（含200）爲27.63%；500-800萬平方米（含500）項目爲3.95%。此外，體量在800萬平方米以上（含800）的(de)文旅項目則達到9.21%之高(gāo)。
 

分(fēn)主題類型看，特色小鎮和(hé)文旅綜合體無論在哪一個(gè)體量階段，都有著(zhe)絕對(duì)的(de)數量支撐。然而，事實上也(yě)恰恰是因爲特色小鎮、文旅綜合投資金額大(dà)、占地面積廣，這(zhè)一定程度上拉高(gāo)了(le)文旅地産投資項目的(de)整體體量。

另一方面，建設體量的(de)增大(dà)，也(yě)意味著(zhe)項目的(de)建設周期被拉長(cháng)，這(zhè)要求進入文旅地産領域的(de)企業要做(zuò)好長(cháng)時(shí)間投入的(de)準備。上半年新簽約、開工項目中，大(dà)部分(fēn)文旅投資項目的(de)建設周期在2-5年（含2年）之間，占總投資項目的(de)44.44%。此外，5年以上（含5年）的(de)項目占比也(yě)達到40%，而建設周期在2年以下(xià)的(de)文旅項目爲15.56%。

這(zhè)些文旅項目投資中，也(yě)是以特色小鎮和(hé)文旅綜合體項目爲主。值得(de)一提的(de)是，按此計算(suàn)，當中大(dà)部分(fēn)的(de)文旅項目将在2021-2024年及2024年以後才迎來(lái)開業運營。而未來(lái)，随著(zhe)旅遊目的(de)地凝聚消費能力的(de)增強，以提供吃(chī)、住、遊、娛、購(gòu)全方位服務爲主的(de)文旅項目還(hái)在增長(cháng)，文旅項目也(yě)随之越建越大(dà)。
 

特色小鎮依然是“香饽饽”
 

從文旅地産新增投資項目類别上看，特色小鎮、文旅綜合體依然是資本熱(rè)衷進入的(de)領域。今年1-6月(yuè)，各地新簽約、開工的(de)特色小鎮數量爲59個(gè)，占文旅地産項目簽約及開工數量的(de)56.73%，在所有項目類别中占比最大(dà)。除此以外，簽約及開工特色小鎮項目涉及的(de)投資金額也(yě)達到4192.3億元，占文旅地産投資項目總金額超過50%。
 

與此同時(shí)，資本的(de)熱(rè)度也(yě)持續撬動著(zhe)同樣以大(dà)體量、高(gāo)投入著稱的(de)文旅綜合體項目。觀點指數統計的(de)數據顯示，今年上半年，拟建及新建文旅綜合體項目30個(gè)，占文旅地産投資項目的(de)28.85%，涉及投資金額3541.95億元，占文旅地産投資項目總金額42.66%。
 

值得(de)一提的(de)，簽約及開工文旅綜合體項目數量僅有特色小鎮的(de)一半，但其投資金額卻與特色小鎮相差無幾，這(zhè)從另一個(gè)方面說明(míng)，文旅綜合體相比特色小鎮的(de)投入要更大(dà)。

特色小鎮風行，與政策層面的(de)出台和(hé)支持不無關系。據了(le)解，2016年以來(lái)，全國層面已批複第一批127個(gè)、第二批276個(gè)，共403個(gè)國家級特色小鎮。有機構統計，疊加上地方已創建的(de)省級特色小鎮，其數量已超過2000個(gè)。
 

事實上，各地方一直把特色小鎮建設作爲加快(kuài)新型城(chéng)鎮化(huà)建設的(de)重要一步，因此特色小鎮建設是各省市重點建設領域。這(zhè)在一些地方投資規劃中也(yě)不難看出，其中，河(hé)北(běi)預計将投資2000億元，到2022年建設100個(gè)特色小鎮；浙江計劃在“十三五”期間投資5500億元培育100個(gè)特色小鎮；安徽預計到2021年，要培育和(hé)規劃建設80個(gè)左右省級特色小鎮……
 

而具體到城(chéng)市方面，廣東珠海此前發布規劃，到2020年計劃完成27個(gè)市級小鎮創建，3個(gè)國家級特色小城(chéng)鎮、5個(gè)省級特色小鎮創建，成爲國家特色小鎮創建2.0推薦示範城(chéng)市、國家新型城(chéng)鎮化(huà)和(hé)城(chéng)鄉統籌發展試點示範城(chéng)市等戰略目标。
 

這(zhè)些規劃顯示，未來(lái)一段時(shí)間特色小鎮将依然成爲各省市重點建設對(duì)象。從上半年新簽約、開工項目來(lái)看，特色小鎮的(de)投資呈現出多(duō)點開花的(de)局面，不僅各個(gè)地區(qū)的(de)建設在如火如荼進行，特色小鎮的(de)業态類型也(yě)多(duō)種多(duō)樣。
 

其中，文化(huà)類、康養類、休閑類、産業類小鎮在投資數量上均超過了(le)10%。除此以外，航天小鎮、冰雪(xuě)小鎮、馬術小鎮、禅修小鎮、研學小鎮、文創小鎮也(yě)随著(zhe)消費的(de)崛起以及政策的(de)偏向走進人(rén)們的(de)視野。

值得(de)一提的(de)是，一直以來(lái)圍繞特色小鎮建設問題展開的(de)討(tǎo)論和(hé)聲音(yīn)也(yě)不絕于耳。一方面，房(fáng)地産開發商打著(zhe)特色小鎮的(de)旗号跑馬圈地，搞住宅開發，項目同質化(huà)問題嚴重，特色小鎮并無“特色”；另一方面，一部分(fēn)地方政府爲投資建設特色小鎮不惜大(dà)量舉債進行投資，這(zhè)進一步加大(dà)了(le)特色小鎮建設的(de)風險。
 

去年8月(yuè)，發改委印發《關于建立特色小鎮和(hé)特色小城(chéng)鎮高(gāo)質量發展機制的(de)通(tōng)知》，進一步完善和(hé)規範特色小鎮發展機制。通(tōng)知明(míng)确，“住宅用(yòng)地占比過高(gāo)、有房(fáng)地産化(huà)傾向的(de)不實小鎮”、“政府綜合債務率超過100%市縣通(tōng)過國有融資平台公司變相舉債建設的(de)風險小鎮”、“特色不鮮明(míng)、産鎮不融合、破壞生态環境的(de)問題小鎮”等缺乏産業前景、變形走樣異化(huà)小鎮和(hé)小城(chéng)鎮都将被列入淘汰名單。
 

在淘汰整改的(de)風潮之下(xià)，相關數據顯示，2018年全國共淘汰整改419個(gè)“問題小鎮”。其中，全國運動休閑特色小鎮淘汰整改34個(gè)，省級特色小鎮創建培育名單、市縣區(qū)級特色小鎮創建培育名單、政府創建名單外市場(chǎng)主體自行命名特色小鎮共淘汰整改385個(gè)。
 

無疑，特色小鎮依然是資本熱(rè)衷入場(chǎng)的(de)領域，項目業态也(yě)将更加多(duō)樣，但在相關政策的(de)規範和(hé)約束之下(xià)，各地特色小鎮的(de)建設将步過“野蠻生長(cháng)”，迎來(lái)高(gāo)質量發展階段。
 

中西部文旅投資熱(rè)
 

上半年，珠三角、長(cháng)三角、環渤海、中西部區(qū)域新簽約、開工文旅項目涉及投資金額占新增投資總金額分(fēn)别爲13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地區(qū)幾乎占了(le)1-6月(yuè)新增文旅項目總投資的(de)一半。
 

除此以外，從新簽約、開工文旅項目個(gè)數方面，中西部地區(qū)的(de)占比也(yě)超過了(le)47%。總體而言，相比其他(tā)三個(gè)區(qū)域，中西部文旅地産的(de)投資和(hé)開發迎來(lái)了(le)“難得(de)的(de)春天”。

6月(yuè)23日，作爲中西部文化(huà)旅遊重點城(chéng)市之一的(de)重慶，還(hái)于第六屆“西旅會”現場(chǎng)集中簽約了(le)上百個(gè)文旅綜合項目，涵蓋旅遊景區(qū)、旅遊綜合體、旅遊度假區(qū)以及文旅融合、農旅融合等，協議(yì)投資總金額超過四千億。
 

事實上，一直以來(lái)中西部地區(qū)有著(zhe)更爲豐富的(de)旅遊觀光(guāng)資源，而且相對(duì)東部沿海城(chéng)市而言，景觀資源受人(rén)類活動影(yǐng)響更小，但受制于基礎設施和(hé)旅遊配套的(de)不完善，中西部旅遊開發和(hé)投資與東部沿海一直存在差距。
 

但值得(de)注意的(de)是，近段時(shí)間以來(lái)的(de)“一帶一路”沿線旅遊景點開發，以及紅色旅遊示範點、邊境旅遊示範區(qū)等政策的(de)推行，爲中西部旅遊發展帶來(lái)活力的(de)同時(shí)，也(yě)進一步推動了(le)中西部地區(qū)文旅地産的(de)投資和(hé)開發。

旅遊消費帶給一個(gè)國家和(hé)地區(qū)的(de)經濟活力是巨大(dà)的(de)。數據顯示，2018年，我國實現的(de)旅遊總收入5.97萬億元，同比增長(cháng)10.5%，全年旅遊業對(duì)GDP的(de)貢獻爲9.94萬億元，占GDP總量達到11.04%。預計2019年，全國旅遊總收入仍将增長(cháng)9.3%至6.52萬億元。
 

中西部專項紅利政策的(de)施行，使該地區(qū)文化(huà)、旅遊經濟活力的(de)釋放變得(de)受人(rén)期待。
 

市場(chǎng)研究機構不久前披露的(de)一組數據顯示，2018年，東、中、西三大(dà)區(qū)域客源地潛在出遊力比例已由此前長(cháng)期的(de)“7：2：1”格局演變爲“6.2：2.4：1.4”，中西部地區(qū)旅遊發展與東部地區(qū)的(de)差距正在減弱。數據表明(míng)，無論是累計潛在出遊力還(hái)是旅遊産業綜合發展，各區(qū)域間逐漸呈現出均衡發展态勢。

此外，從各省、直轄市的(de)旅遊收入對(duì)比中，也(yě)能看出一些問題所在。據了(le)解，2018年，各省旅遊總收入排名前五省份爲廣東、江蘇、山東、四川、浙江，旅遊總收入最高(gāo)的(de)幾個(gè)省幾乎集中在了(le)東部沿海地區(qū)。
 

但另一方面，中西部地區(qū)省份在旅遊總收入增長(cháng)方面卻遠(yuǎn)超過東部地區(qū)。統計數據顯示，2018年，在旅遊總收入增長(cháng)排名前十的(de)省、直轄市上，80%集中在了(le)中西部地區(qū)。當中，中、西部旅遊收入增長(cháng)率分(fēn)别爲25.79%、27.69%，遠(yuǎn)超過東部地區(qū)的(de)9.63%；此外，中、西部旅遊人(rén)次增長(cháng)分(fēn)别爲18.62%、22.65%，而東部地區(qū)僅爲3.55%。

資本聞風而動，一系列利好政策的(de)釋放以及中西部地區(qū)旅遊投資環境的(de)改善，讓一部分(fēn)以房(fáng)地産開發商爲代表的(de)投資主體陸續入場(chǎng)。以萬達集團爲例，自去年11月(yuè)、12月(yuè)以總投資金額420億元簽約蘭州、延安萬達城(chéng)後，該公司表示将進一步在甘肅、四川簽約文旅項目，計劃新增總投資金額超過1200億元。
 

與此同時(shí)，各方資本也(yě)在躍躍欲試。相信未來(lái)一段時(shí)間，随著(zhe)中西部旅遊産業配套、設施的(de)完善，以及區(qū)域經濟的(de)崛起，加之全國交通(tōng)網絡日漸覆蓋，中西部地區(qū)仍将成爲吸引各方資本前往投資的(de)熱(rè)土。