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旅遊問答(dá)
養老地産有哪些商業模式、投資開發思路及盈利模式？發布日期：2019-12-13 作者:華漢旅業
一、養老地産的(de)商業模式
目前養老地産最主要的(de)一些産品形态是：由于一般都是人(rén)壽保險公司推出養老地産，所以養老地産是由保險公司推出升級版的(de)養老機構，這(zhè)個(gè)升級的(de)養老機構可(kě)以是一個(gè)高(gāo)标準的(de)養老院，然後把建造的(de)養老地産當作是商業地産項目來(lái)進行長(cháng)期經營；而另外一種方式就是由開發商推出的(de)養老地産項目，這(zhè)種養老地産項目跟保險資金推出的(de)不同，開發商所推出的(de)養老地産項目一般都是在自己所開發的(de)房(fáng)地産項目中推出專門針對(duì)老年人(rén)的(de)一些房(fáng)屋，比如一些無障礙的(de)住宅，方便老年人(rén)養老作用(yòng)，這(zhè)種養老地産一般是以出售爲目的(de)的(de)。
二、養老地産的(de)投資開發思路
不同的(de)養老居住形式和(hé)不同的(de)養老地産商業模式，對(duì)應著(zhe)不同的(de)養老地産投資開發思路，包括對(duì)項目用(yòng)地的(de)選擇亦不相同。
目前民間資本投資養老機構有兩種登記方式：一是以“民辦非企業單位”方式登記，類似非營利機構，投資者在土地、稅收、水(shuǐ)電煤氣等方面均享受一定優惠，但利潤隻能用(yòng)于福利事業，盈利部分(fēn)不能進行分(fēn)紅，必須繼續運用(yòng)于所辦機構；二是直接在工商部門登記，作爲一個(gè)企業經營，享受不到優惠。同時(shí)，結合目前的(de)土地政策，在養老地産闆塊中，針對(duì)不同形态的(de)産品、不同的(de)盈利模式，對(duì)應采取不同的(de)投資開發方式。
1、 居家養老需求下(xià)，出售型養老住宅産品：通(tōng)過招拍(pāi)挂取得(de)的(de)土地爲載體，以商品住宅開發銷售模式進行運作；
2、 養老社區(qū)，持有經營型養老地産：宜運用(yòng)集體建設土地、工業用(yòng)地、公建配套用(yòng)地等土地成本低廉的(de)土地進行建設、運營，不需要改變土地性質和(hé)用(yòng)途。對(duì)建成的(de)物(wù)業持有運營，可(kě)通(tōng)過收取會員(yuán)費、出售使用(yòng)權等形式獲得(de)收益與回報。此部份可(kě)選擇注冊“民辦非企業單位”獨立運營，以争取政府相關政策和(hé)社會的(de)支持，如土地政策、稅收或金融方面的(de)支持。彰顯企業的(de)社會責任感，進而提升企業的(de)社會形象與地位。
3、 配套型綜合商業：包括酒店(diàn)、購(gòu)物(wù)中心、醫院、康體娛樂(yuè)中心等，則需根據社區(qū)規模、服務人(rén)群等，對(duì)商業物(wù)業租售價值的(de)分(fēn)析，對(duì)于經營和(hé)銷售價值比較高(gāo)的(de)酒店(diàn)、購(gòu)物(wù)中心等，宜按商品房(fáng)開發模式進行運作；對(duì)于配套服務型物(wù)業，需長(cháng)期持有經營不宜分(fēn)割者，亦宜采用(yòng)集體建設用(yòng)地等成本低廉的(de)土地進行配套建設。
三、養老地産盈利模式
目前養老地産的(de)盈利模式還(hái)不是非常确定，很多(duō)開發商都有不同的(de)看法，從目前來(lái)看，養老地産的(de)盈利模式主要有三種，第一種就是長(cháng)期持有養老地産，然後通(tōng)過養老院等養老機構來(lái)實現盈利；第二種模式就是出售，比如開發商推出的(de)養老地産，就是以出售爲目的(de)的(de)；第三種是出售與持有相結合，這(zhè)種就是把上面兩種模式結合起來(lái)來(lái)實現盈利。
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