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行業聚焦

産業園區(qū)如何落地盈利？發布日期：2020-05-27  作者:華漢旅業

作爲産業發展升級的(de)空間載體——産業園區(qū)，近年來(lái)一些地方财政原因而面臨窘境，不少園區(qū)處于“閑置”狀态。如何通(tōng)過重新規劃運營使之再現生機，成爲擺在地方政府面前一項重要任務。

五大(dà)待解問題

随著(zhe)行業不斷的(de)發展，在實現跨越發展的(de)同時(shí)，産業園的(de)諸多(duō)問題也(yě)日漸顯露出來(lái)。目前來(lái)說有五大(dà)核心矛盾。

第一個(gè)矛盾，是供給側與需求側的(de)矛盾。目前的(de)産業地産行業在供給側和(hé)需求側的(de)矛盾有兩大(dà)方面：土地和(hé)客戶。土地方面，一邊是一二線城(chéng)市核心土地供給嚴重不足，另一邊則大(dà)量工業用(yòng)地辦公廠房(fáng)閑置休眠。客戶方面，企業在總價、區(qū)位、定位、規劃、配套、服務、孵化(huà)等方面的(de)需求遲遲難以得(de)到滿足，供需嚴重錯位，拍(pāi)腦(nǎo)袋型園區(qū)大(dà)行其道，缺乏市場(chǎng)調研和(hé)産業研究，不問客戶、市場(chǎng)和(hé)産業要什(shén)麽，隻問老闆、領導和(hé)政府要什(shén)麽。

第二個(gè)矛盾，是企業增長(cháng)節奏與客戶增長(cháng)節奏的(de)矛盾。以很多(duō)典型的(de)産業地産上市公司爲例，由于資本市場(chǎng)投資者要求公司業績上漲的(de)訴求，以及高(gāo)成本融資驅動的(de)業績膨脹怪圈，導緻企業往往快(kuài)馬加鞭圈地上項目，硬性規定區(qū)域公司增長(cháng)率和(hé)去化(huà)率；但另一方面，是實體産業客戶的(de)增長(cháng)緩慢(màn)，相比于1-3年的(de)産業載體供給周期，實體産業客戶往往需要8-10年的(de)成長(cháng)周期，這(zhè)種企業增長(cháng)節奏和(hé)客戶增長(cháng)節奏的(de)矛盾無法調和(hé)，隻能以節奏的(de)合理(lǐ)謹慎把控爲首要對(duì)策。

第三個(gè)矛盾，是企業擴張需求與區(qū)域差異性的(de)矛盾。産業地産在一兩個(gè)園區(qū)建設成功、引入外界戰略資本以及在資本市場(chǎng)上市後，往往會走向對(duì)外擴張的(de)道路，這(zhè)種對(duì)外擴張的(de)需求，會與各地的(de)區(qū)域差異性形成劇烈的(de)矛盾。

第四個(gè)矛盾，是行業發展趨勢與産業經濟處境艱難趨勢的(de)矛盾。産業地産要發展必須依賴産業客戶的(de)活躍繁榮，但是中國經濟深度調整和(hé)産業發展步履維艱的(de)趨勢也(yě)是定局，二者難以調和(hé)的(de)矛盾，将會在以後越發激烈。

第五個(gè)矛盾，是企業發展需求與人(rén)才供給不足的(de)矛盾。産業地産是一個(gè)典型的(de)人(rén)指揮資本的(de)行業，其中的(de)複合型産業地産人(rén)才，需要其具備經濟研判、招商引資、服務管理(lǐ)、多(duō)樣化(huà)談判、金融對(duì)接、風險控制、需求發現、資源掌控等多(duō)方面複合型能力，但這(zhè)種人(rén)才培養周期較長(cháng)，市場(chǎng)上較爲短缺。

如何解決？

遴選優質項目，合理(lǐ)利用(yòng)土地

投資項目的(de)選定應根據園區(qū)所處的(de)地理(lǐ)位置、根據現有的(de)基礎設施條件、根據現有的(de)産業配套情況、根據現有的(de)各種資源（自然、人(rén)文、土地、環境）去僞存真，集中精力抓有效項目，抓大(dà)項目。在土地資源有限的(de)情況下(xià)，産業園要首先把好項目引進關。适當提高(gāo)準入“門檻”,不但不會影(yǐng)響投資項目的(de)引進，實際上有利于招商，尤其是有利于高(gāo)質素項目的(de)集聚。另外，真正實行供地量與投資額、科技含量、企業增長(cháng)潛力以及建築密度、容積率等指标挂鈎，防止多(duō)占少用(yòng)、浪費土地資源。

打造全産業鏈創新生态系統

産業園區(qū)運營必須由經濟發展趨勢、科學規劃、創新開發投資模式、形成産業集聚、構建産業生态的(de)路徑發展，強化(huà)科創産業孵化(huà)，加強園區(qū)運營服務動力，實現長(cháng)期的(de)園區(qū)藍圖規劃。全産業鏈創新生态系統就是通(tōng)過創新爲手段，圍繞創新鏈、産品鏈、服務鏈、資源鏈、價值鏈五大(dà)核心鏈條，通(tōng)過創新科學、合理(lǐ)的(de)機制，營造産業良好的(de)創新生态系統。

全産業鏈創新生态系統可(kě)以在産業園區(qū)内實現單一産業鏈、多(duō)個(gè)産業鏈融合協調、産業鏈與區(qū)域資源要素及全球産業鏈的(de)多(duō)層次、多(duō)維度、多(duō)層面的(de)鏈接融合，從而不僅創建産業園區(qū)内利于産業發展的(de)生态環境，也(yě)實現了(le)園區(qū)與外部，甚至全球市場(chǎng)、要素、資源之間的(de)“循環生态”。這(zhè)不僅解決了(le)長(cháng)期以來(lái)困擾我國産業園區(qū)發展的(de)“産業環保”問題，也(yě)爲新的(de)發展時(shí)期産業園區(qū)的(de)建設運營創造了(le)可(kě)以試驗、示範、複制的(de)模式。

配套設施服務，成爲吸引優質企業的(de)優勢競争力

随著(zhe)經濟的(de)發展，園區(qū)的(de)基礎服務已經不能滿足企業的(de)需求，很多(duō)企業對(duì)園區(qū)的(de)生态環境提出來(lái)更多(duō)的(de)需求。園區(qū)爲入駐企業提供豐富管理(lǐ)服務、創新協助服務等形式，爲企業提供完善配套設施和(hé)良好的(de)生存發展環境。園區(qū)完善配套設施和(hé)服務，應基于園區(qū)與企業協作發展的(de)基礎上，提升員(yuán)工的(de)生活質量，爲園區(qū)創造更大(dà)的(de)價值。

對(duì)于不同定位的(de)園區(qū)來(lái)說，企業所需求的(de)服務内容會不同。園區(qū)可(kě)以組建專業化(huà)的(de)公共服務平台，爲園區(qū)企業及人(rén)的(de)實際需求提供相應的(de)針對(duì)性的(de)有效服務。例如金融服務、技術服務、海外資源對(duì)接服務、物(wù)業服務、财政補貼服務、管理(lǐ)咨詢服務、生活配套性服務等，獲取咨詢性、服務性收入。平台服務作爲園區(qū)企業的(de)中介橋梁，讓企業與不同機構進行有效對(duì)接，協助入園企業解決一系列需求。

園區(qū)的(de)開發運營是一個(gè)投入大(dà)、回報周期長(cháng)、風險大(dà)的(de)行業，傳統的(de)商業地産模式并不能轉變園區(qū)虧損的(de)狀态。因此随著(zhe)園區(qū)開發建設和(hé)運營發展的(de)逐漸成熟，園區(qū)的(de)盈利模式将從“土地租賃”單一模式，向“增值服務+産業投資+物(wù)業租賃”等多(duō)元化(huà)方向轉型，促使園區(qū)逐漸走向高(gāo)質量發展階段。

總體來(lái)說，産業園區(qū)的(de)發展貫徹落實“強化(huà)協作，突出管理(lǐ)”的(de)理(lǐ)念，在運營服務上發揮園區(qū)的(de)功能，在決策和(hé)管理(lǐ)上與國家、區(qū)域、産業的(de)發展戰略相互融合，建立“産業集聚化(huà)、服務企業化(huà)、管理(lǐ)多(duō)元化(huà)”的(de)産業運營模式，從而實現經濟持續、健康、穩定發展。