首頁 > 最新動态 > 行業聚焦 >

行業聚焦

康養産業究竟怎麽做(zuò)？ 康養項目策劃流程及内容解析發布日期：2019-09-19  作者:華漢旅業

在“健康中國”正式成爲中國發展核心理(lǐ)念的(de)背景下(xià)，康養産業将在未來(lái)20年迎來(lái)重大(dà)發展機遇期。同時(shí)，伴随“健康中國2030康養規劃綱要”的(de)落地，一系列政策，從多(duō)個(gè)方面鼓勵地方開展“康養産業”建設。“康養産業”将成爲下(xià)一步中國各地健康水(shuǐ)平整體提升和(hé)經濟發展的(de)主流特色發展模式之一。

康養項目策劃的(de)重要意義

(一)康養項目策劃能使企業決策準确，避免項目運作出現偏差。

康養項目策劃是在對(duì)康養市場(chǎng)調研後形成的(de)，它是策劃人(rén)不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結出來(lái)的(de)智慧結晶。因此，它可(kě)以作爲康養、開發企業的(de)參謀，使企業及企業家決策更爲準确，避免項目在運作中出現的(de)偏差。

(二)康養項目策劃能使開發項目增強競争能力。

開發企業重新“洗牌”，概念不斷創新，開發模式不斷突破，競争越來(lái)越激烈，決定者大(dà)有“四面楚歌(gē)”的(de)感慨。在這(zhè)種情況下(xià)，康養項目策劃就更能發揮它的(de)特長(cháng)，增強項目的(de)競争能力，赢得(de)主動地位。

(三)能探索解決企業管理(lǐ)問題，增強企業的(de)管理(lǐ)創新能力。

開發企業要赢得(de)市場(chǎng)，重點是管理(lǐ)創新。策劃人(rén)幫助開發企業管理(lǐ)創新，就是遵循科學的(de)策劃程序，從尋求開發項目的(de)問題入手，探索解決管理(lǐ)問題的(de)有效途徑。

(四)能有效地整合項目資源，使之形成優勢。

要開發好一個(gè)康養項目，需要調動很多(duō)資源協調發展，如概念資源、人(rén)力資源、物(wù)力資源、社會資源等。這(zhè)些資源在康養項目策劃還(hái)沒參與以前，是分(fēn)散的(de)、淩亂的(de)，甚至是沒有中心的(de)。

康養項目策劃參與到各種資源中去，理(lǐ)清它們的(de)關系，分(fēn)析他(tā)們的(de)功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的(de)目标。此外，康養項目策劃還(hái)有預測未來(lái)市場(chǎng)，滿足居民居住具體要求等作用(yòng)。

總體策劃流程詳解

項目可(kě)行性分(fēn)析的(de)根本目的(de)是實現項目決策的(de)科學化(huà)、民主化(huà)，減少或避免投資決策的(de)失誤，提高(gāo)項目開發建設的(de)經濟、社會和(hé)環境效益。可(kě)行性分(fēn)析按5個(gè)步驟進行：

接受委托;

調查研究;

方案選擇與優化(huà);

财務評價和(hé)國民經濟評價;

編制可(kě)行性分(fēn)析報告。

可(kě)行性分(fēn)析的(de)主要内容

1、項目自身條件分(fēn)析

1)項目地塊解析：在項目市場(chǎng)發展趨勢研究的(de)基礎上，本部分(fēn)将從項目條件分(fēn)析入手，從地塊角度判斷适合發展的(de)物(wù)業形态，并對(duì)項目周邊環境地塊的(de)狀況性質進行研究，分(fēn)析其對(duì)本地塊可(kě)能之影(yǐng)響。

2)項目區(qū)位分(fēn)析：主要針對(duì)項目周邊地塊的(de)現狀以及未來(lái)發展狀況進行分(fēn)析，了(le)解項目發展的(de)環境及影(yǐng)響因素。

3)項目地塊條件分(fēn)析：主要針對(duì)項目地塊的(de)開發條件進行透徹分(fēn)析，找出影(yǐng)響項目發展的(de)因素。

4)項目SWOT分(fēn)析(優勢、劣勢、發展機會、競争威脅)：分(fēn)析項目發展的(de)重要及難點，明(míng)确項目本身的(de)優勢、劣勢、發展機會、競争威脅等。

2、投資機會分(fēn)析

該階段的(de)主要任務是對(duì)投資項目或投資方向提出建議(yì)，即在一定的(de)地區(qū)和(hé)部門内，以自然資源和(hé)市場(chǎng)的(de)調查預測爲基礎，尋找最有利的(de)投資機會。投資機會分(fēn)析相當粗略，主要依靠籠統的(de)估計而不是依靠詳細的(de)分(fēn)析。

該階段投資估算(suàn)的(de)精确度爲±30%，研究費用(yòng)一般占總投資的(de)0.2%～0.8%。如果機會分(fēn)析認爲可(kě)行的(de)，就可(kě)以進行下(xià)一階段的(de)工作。

3、初步可(kě)行性分(fēn)析，亦稱“預可(kě)行性分(fēn)析”

在機會分(fēn)析的(de)基礎上，進一步對(duì)項目建設的(de)可(kě)能性與潛在效益進行論證分(fēn)析。初步可(kě)行性分(fēn)析階段投資估算(suàn)精度可(kě)達±20%，所需費用(yòng)約占總投資的(de)0.25%～1.5%。

4、詳細可(kě)行性分(fēn)析，即通(tōng)常所說的(de)可(kě)行性分(fēn)析

詳細可(kě)行性分(fēn)析是開發建設項目投資決策的(de)基礎，是在分(fēn)析項目在技術上、财務上、經濟上的(de)可(kě)行性後作出投資與否決策的(de)關鍵步驟。這(zhè)一階段對(duì)建設投資估算(suàn)的(de)精度在±10%，所需費用(yòng)，小型項目約占投資的(de)1.0%～3.0%，大(dà)型複雜(zá)的(de)工程約占0.2%~1.0%.

5、項目的(de)評估和(hé)決策

按照(zhào)國家有關規定，對(duì)于大(dà)中型和(hé)限額以上的(de)項目及重要的(de)小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的(de)咨詢評估單位就項目可(kě)行性研究報告進行評估論證。未經評估的(de)建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

項目定位

項目定位是指對(duì)康養項目投資開發中涉及的(de)諸多(duō)要素(經濟、政策、法規、規劃、國土、市場(chǎng)、消費者、人(rén)文、地理(lǐ)、環境、交通(tōng)、商業、市政配套等)進行客觀調查，并通(tōng)過科學系統的(de)定量定性分(fēn)析和(hé)邏輯判斷，尋找到滿足項目衆多(duō)元素的(de)結合點(城(chéng)市規劃條件的(de)滿足、康養項目開發企業經濟合理(lǐ)回報的(de)需要、消費者的(de)有效需求等)。

簡言之，項目定位是康養市場(chǎng)策劃的(de)基礎，項目定位的(de)成果及結論(項目總體定位、客群定位、産品定位建議(yì))對(duì)後續各階段策劃具有方向性和(hé)指導性，是康養項目策劃的(de)首要環節之一。項目定位包含以下(xià)内容：

定位範疇

1、項目客群定位

主要确定項目各功能物(wù)業的(de)客戶階層、消費群體，爲項目後期開發方案提供依據。即什(shén)麽樣的(de)人(rén)會買項目的(de)産品和(hé)服務。

2、項目發展形象定位及概念定位

确定項目的(de)發展形象，爲項目定位與規劃設計提供方向。

3、項目功能組合及業态配比定位

主要包括項目内部主要物(wù)業類型的(de)功能确定、組合方案定位、功能布局及各功能間的(de)關聯性控制。

就是利用(yòng)對(duì)建設目标所處社會環境及相關因素的(de)邏輯數理(lǐ)分(fēn)析與相關定性分(fēn)析，研究項目任務書(shū)對(duì)設計的(de)合理(lǐ)導向，制定和(hé)論證建築設計依據，科學地确定設計内容，并尋找達到這(zhè)一目标的(de)科學方法。其主要内容包括如下(xià)：

項目總平規劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通(tōng)系數、公攤系數、使用(yòng)系數、配置标準、環境景觀設計等等，産品本身的(de)品質是最主要的(de)策劃内容。功能定位是介于城(chéng)市規劃與建築設計(設計院所)之間的(de)一項重要“斷層”工作，也(yě)是我國目前康養項目業發展過程中最薄弱的(de)環節，是康養市場(chǎng)經濟發展到今天的(de)必然産物(wù)。

4、項目開發規模與檔次定位

根據項目發展主題，并結合項目所處市場(chǎng)背景環境，确定項目主要物(wù)業類型的(de)開發規模與檔次。

5、項目價值定位(含财務分(fēn)析)

根據項目自身條件、總體定位、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)現有物(wù)業供應價格水(shuǐ)平、潛在購(gòu)買水(shuǐ)平，以及項目所在區(qū)域未來(lái)發展趨勢等因素，明(míng)确項目各功能物(wù)業的(de)價格水(shuǐ)平。

6、價格定位

康養項目的(de)開發、銷售往往是一個(gè)時(shí)期的(de)或跨年度的(de)。而消費市場(chǎng)變化(huà)莫測，項目的(de)定價要能被市場(chǎng)接受，需要一定的(de)超前意識和(hé)科學預測，可(kě)以說定價部分(fēn)是藝術，部分(fēn)是科學。影(yǐng)響價格的(de)因素有很多(duō)，主要包括：成本、項目品質、顧客承受的(de)價格、同類産品的(de)競争因素等。

産品的(de)可(kě)變成本是定價的(de)下(xià)限，上限是顧客所願意支付的(de)價格。市場(chǎng)中消費者總想以适中的(de)價格獲得(de)最高(gāo)的(de)價值，因此不應把價格和(hé)價值混爲一談。定價之後，運行中可(kě)以做(zuò)适當的(de)調整，但不能做(zuò)大(dà)幅度的(de)或否定性的(de)調整，否則會帶來(lái)非常惡劣的(de)影(yǐng)響。

定位方法

從定價來(lái)講，主要有幾個(gè)方法：

1.類比法：所推出的(de)項目，應清楚在同等産品中屬上、中、下(xià)哪種。

2.成本法：物(wù)業包括稅金、推廣費等在内的(de)綜合成本及利潤期望值的(de)幅度，是微利多(duō)銷或高(gāo)價高(gāo)利潤，這(zhè)要根據開發商自身和(hé)市場(chǎng)情況确定。

3.評估法：由專業評估師對(duì)項目進行全方位的(de)評估後作出定價。無論哪種，均應随行就市，最大(dà)限度地獲取市場(chǎng)份額。

定價策略

根據市場(chǎng)情況，合理(lǐ)分(fēn)布各銷售階段，并制定平均銷售價格表;實施後，在銷售過程中視實際情況調整銷售價格;推出優惠活動的(de)時(shí)機及數量建議(yì);樓層、朝向、配套差價;付款方式建議(yì);售價調整與銷售率及工程進度的(de)關系。

在弄清方法之後，具體執行有低價、高(gāo)價、内部價、一口價、優惠價等戰略。

采用(yòng)低價戰略：入市時(shí)比較輕松，容易進入，能較快(kuài)地啓動市場(chǎng)。

采用(yòng)高(gāo)價策略：爲了(le)标出類拔萃、身份象征、完善功能、優良環境等，可(kě)用(yòng)高(gāo)價吸引高(gāo)消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物(wù)有所值。此法風險較大(dà)。

　　本文來(lái)源于：前瞻産業研究院；版權屬于原作者，如若圖文資源侵犯您的(de)權益，請及時(shí)與我們聯系，我們将第一時(shí)間做(zuò)出處理(lǐ)。