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行業聚焦

文旅項目失敗案例反思! 狂砸20億,怎麽就涼了(le)！發布日期：2019-08-20  作者:華漢旅業

龍潭水(shuǐ)鄉位于成都市東北(běi)三環外，區(qū)位可(kě)謂優越。

但，爲什(shén)麽開街(jiē)五年來(lái)人(rén)氣越來(lái)越慘淡。

來(lái)看一下(xià)龍潭水(shuǐ)鄉的(de)小區(qū)位環境，項目位于龍潭總部經濟城(chéng)内。

雖說是總部經濟城(chéng)，但和(hé)傳統意義上的(de)總部經濟不同，周邊工廠用(yòng)地比較多(duō)，像水(shuǐ)鄉西側，藍色屋頂爲大(dà)片的(de)工廠用(yòng)地，工人(rén)居多(duō)，處于傳統工業經濟發展階段，大(dà)部分(fēn)人(rén)在車間而不是寫字樓，消費能力和(hé)消費習(xí)慣，與水(shuǐ)鄉定位的(de)中高(gāo)端品質消費不匹配。

工業廠房(fáng)偏多(duō)，常住人(rén)口偏少，造成小環境很難營造出休閑度假的(de)氛圍，試想，有幾個(gè)人(rén)願意穿過工廠區(qū)域，來(lái)到周邊都能看到車間的(de)位置休閑娛樂(yuè)，與環境的(de)格格不入，影(yǐng)響項目品質的(de)完美(měi)呈現。

2、交通(tōng)看似便利　實際上被圍困

龍潭水(shuǐ)鄉位于三環和(hé)四環之間，周邊雖然有三環、四環、滬蓉高(gāo)速、成華大(dà)道、龍潭路等交通(tōng)幹道經過，交通(tōng)看似很便利。

再看看周邊，密密麻麻的(de)鐵路将龍潭水(shuǐ)鄉圍合起來(lái)，鐵路往往對(duì)城(chéng)市片區(qū)割裂性較強，一個(gè)城(chéng)市鐵路兩側會有截然不同的(de)風貌，龍潭水(shuǐ)鄉有N條鐵路，将看似便利的(de)交通(tōng)、優越的(de)區(qū)位阻擋的(de)嚴嚴實實，成都本地人(rén)開車過去就會覺得(de)比較麻煩，更不要說外地遊客，可(kě)能外地遊客還(hái)沒到達水(shuǐ)鄉，就被轉暈了(le)，也(yě)會被周邊其他(tā)幾個(gè)古鎮截留。

交通(tōng)便利看似能夠促進項目的(de)通(tōng)達性，但交通(tōng)的(de)性質也(yě)會成爲弱化(huà)因素，并不是有幾條主幹道就萬事大(dà)吉。

3、好看的(de)皮囊千千萬　有趣的(de)靈魂難尋覓

龍潭水(shuǐ)鄉的(de)工程開發可(kě)謂精緻，古香古色的(de)建築，小橋流水(shuǐ)的(de)情景，多(duō)樣化(huà)的(de)植物(wù)搭配，蘇州園林(lín)式風格，被譽爲成都的(de)“周莊”，但宣傳時(shí)又成爲成都的(de)“清明(míng)上河(hé)園”，清明(míng)上河(hé)園屬于宋朝北(běi)方特色，光(guāng)從宣傳定位就可(kě)以看出經營者對(duì)自身認識的(de)混亂。

龍潭水(shuǐ)鄉是典型的(de)蘇州園林(lín)風格，坦白的(de)說，在仿古建築裏，質量算(suàn)是上乘，但把江南(nán)的(de)元素生硬的(de)放在天府之國，調性總覺得(de)怪怪的(de)，很難入挑剔成都人(rén)的(de)法眼。

成都作爲旅遊城(chéng)市，市區(qū)的(de)文旅商業街(jiē)，寬窄巷子、錦裏、大(dà)慈寺太古裏、文殊坊、鐵像寺水(shuǐ)街(jiē)，無一例外，都是圍繞貨真價實的(de)曆史建築，植入現代化(huà)的(de)運營理(lǐ)念，讓消費者覺得(de)有特色，有明(míng)确的(de)場(chǎng)景記憶，獨特性是文旅項目成功的(de)必要因素之一。

成都遠(yuǎn)郊的(de)黃(huáng)龍溪、洛帶、街(jiē)子、安仁、平樂(yuè)、西來(lái)等古鎮，都是擁有幾百年曆史的(de)古鎮，周邊是田園風光(guāng)，有山有水(shuǐ)，有比較好的(de)穿越感，适逢周末節假日，人(rén)氣都還(hái)不錯。

龍潭水(shuǐ)鄉的(de)定位相當尴尬，既沒有可(kě)以來(lái)的(de)人(rén)文典故，又沒有鎮宅的(de)曆史建築，周邊是廠房(fáng)或者寫字樓，缺乏旅遊場(chǎng)景轉換的(de)儀式感。

而且建築設計的(de)理(lǐ)念裏，竟然把紅樓夢的(de)元素放進來(lái)，園内一核心建築群，将12條主體街(jiē)巷分(fēn)别以《紅樓夢》金陵12钗命名，對(duì)應每一钗的(de)屬相，并在街(jiē)口設立從蘇州民間收集而來(lái)的(de)12生肖石雕。

所以說，龍潭水(shuǐ)鄉定位是模糊的(de)，缺乏接地氣的(de)靈魂，沒有了(le)靈魂，就像外表精緻美(měi)麗的(de)行屍走肉，人(rén)氣冷(lěng)清在所難免。

4、工業用(yòng)地身份的(de)尴尬

據新聞媒體報道，龍潭水(shuǐ)鄉用(yòng)地于2011年2月(yuè)取得(de)國土使用(yòng)權證，發證機關爲成都市國土資源局，地類用(yòng)地爲工業用(yòng)地。2012年4月(yuè)該宗地取得(de)建設用(yòng)地規劃許可(kě)證，用(yòng)地項目名稱爲非生産性工業科研用(yòng)房(fáng)及配套設施、公廁，用(yòng)地性質爲一類工業用(yòng)地。

媒體曾經報道：

一商戶狀告龍潭水(shuǐ)鄉的(de)經營者，稱出租給他(tā)的(de)涉案房(fáng)屋至今無相關建設規劃許可(kě)證，也(yě)無相關安全手續，該房(fáng)屋爲違法建築。涉案租賃合同系無效合同。

如果文旅項目連用(yòng)地性質都能含含糊糊，不出問題還(hái)好，出了(le)問題，像是緻命傷，後患無窮。

5、動線布局混亂　柳暗花明(míng)同一村(cūn)

前面說了(le)，龍潭水(shuǐ)鄉的(de)外圍道路路況複雜(zá)，影(yǐng)響消費者快(kuài)捷到達。即使到達項目内部，裏面的(de)動線也(yě)依然讓人(rén)頭疼。

雖然從衛星圖上看，項目幾條動線很明(míng)确，但實際上龍潭水(shuǐ)鄉水(shuǐ)面面積達2萬平米，長(cháng)2.2公裏，布局3島、21橋。

縱橫交錯的(de)水(shuǐ)域，外貌相似的(de)橋梁和(hé)景觀，導視牌的(de)缺失，讓人(rén)很難快(kuài)速到達某個(gè)區(qū)域。

去年曾經在龍潭水(shuǐ)鄉逛，人(rén)比較少，卻遇到好幾個(gè)人(rén)向我問路，找不到某個(gè)商店(diàn)了(le)。這(zhè)還(hái)是人(rén)少的(de)情況下(xià)，如果人(rén)比較多(duō)，混亂的(de)動線會讓消費者頭皮發麻，嚴重影(yǐng)響逛街(jiē)體驗，如果兜了(le)幾圈還(hái)是回到原地，沒幾個(gè)人(rén)願意再來(lái)逛。

6、經營者與商家　是一根繩上的(de)螞蚱

2013年4月(yuè)，龍潭水(shuǐ)鄉開街(jiē)運營，各種促銷活動，加上嘗鮮效應，開業頭三天保守估計湧入13萬遊人(rén)。

當時(shí)媒體報道，這(zhè)幾天，龍潭水(shuǐ)鄉裏的(de)商家，尤其是餐飲的(de)商家們簡直笑(xiào)歡了(le)。一家豆花店(diàn)老闆說，周日中午1點就已經賣光(guāng)了(le)所有食品。而另一家中餐酒樓的(de)老闆，面對(duì)滿當當的(de)大(dà)堂，忙得(de)不可(kě)開交：“生意太好忙得(de)沒時(shí)間統計這(zhè)幾天的(de)營業額”。

如今，繁華景象隻是昙花一現，運營的(de)商家隻有幾家，多(duō)是普通(tōng)小吃(chī)，大(dà)部分(fēn)店(diàn)鋪關門歇業，曾經風光(guāng)的(de)烏篷船從水(shuǐ)裏來(lái)到旱地，可(kě)謂極大(dà)的(de)諷刺。

文旅項目開發周期長(cháng)，剛開始需要漫長(cháng)的(de)培養期，有經驗的(de)開發管理(lǐ)者會免收兩三年的(de)租金，或者隻收取營業額的(de)10%左右的(de)營業額作爲租金，運營者和(hé)商家要共同度過市場(chǎng)培育期，同時(shí)經營者還(hái)要聯合商家持續開展各類營銷活動，确保人(rén)氣的(de)熱(rè)度。

作爲項目的(de)運營者，對(duì)商家收取租金是固定的(de)，據媒體報道：

一家名爲山珍九鬥碗的(de)酒樓，戴著(zhe)眼鏡的(de)老闆娘清閑地坐(zuò)在外面喝茶。2012年2月(yuè)份，她和(hé)丈夫盤下(xià)了(le)這(zhè)個(gè)地方，光(guāng)裝修就花了(le)100多(duō)萬。因鄰近大(dà)門，生意剛開始相對(duì)要好些，那時(shí)房(fáng)租每月(yuè)接近3萬，現在因爲生意慘淡，房(fáng)租降到了(le)現在的(de)16000元每個(gè)月(yuè)，但仍然每月(yuè)存在嚴重虧損。爲此，她辭退了(le)所有員(yuán)工，在店(diàn)門口一塊“如廁收費5角”的(de)招牌引起了(le)記者的(de)注意。老闆娘無奈的(de)說：“園區(qū)内公廁早就壞了(le)，遊客隻得(de)在我這(zhè)裏如廁，我收點費用(yòng)多(duō)少填補一下(xià)虧損。”

同時(shí)因開業後人(rén)氣迅速下(xià)降，商家營業額直線下(xià)降，部分(fēn)商家開始拖欠租金，一紙訴狀把部分(fēn)商家推上了(le)被告席，訴商家不履行租賃合同，要求對(duì)租金價格、租金支付方式、違約責任進行約定。

管理(lǐ)者和(hé)商家是一榮俱榮的(de)利益共同體，有困難需要共同面對(duì)，如果剛剛出現些問題，就要對(duì)簿公堂，怎麽不讓商戶寒心，怎麽可(kě)能用(yòng)心經營。

7、文旅項目：沒那麽簡單

龍潭水(shuǐ)鄉，從盛極一時(shí)到現在沉寂衰落，恰恰說明(míng)了(le)文旅項目開發運營過程中，每個(gè)環節都有不當的(de)問題，當每個(gè)問題累積時(shí)，系統性失敗就會像雪(xuě)崩一樣出現。

文旅項目不像高(gāo)周轉的(de)住宅項目，前期一定要慢(màn)，不把系統性的(de)問題考慮清楚并有應對(duì)之策，等投入真金白銀，再收回就舉步維艱了(le)。