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行業聚焦

最全一級土地開發流程，附重點問題解答(dá)發布日期：2019-10-22  作者:華漢旅業

随著(zhe)城(chéng)市化(huà)的(de)進展，特别是城(chéng)市化(huà)與城(chéng)鎮化(huà)相結合的(de)發展道路的(de)确立，以及三四線城(chéng)市财政限制，企業參與土地一級開發的(de)機會将越來(lái)越多(duō)，今天就給大(dà)家分(fēn)享《土地一級開發具體實施流程》。
 

Part1 一級開發流程

1.1土地一級開發的(de)概念

土地一級開發指由政府或其授權委托的(de)企業，對(duì)一定區(qū)域範圍内的(de)城(chéng)市國有土地、鄉村(cūn)集體土地進行統一的(de)征地、拆遷、安置、補償，并進行适當的(de)市政配套設施建設，使該區(qū)域範圍内的(de)土地達到一定的(de)建設條件（“三通(tōng)一平”、“五通(tōng)一平”或“七通(tōng)一平”）使之成爲“熟地”，再對(duì)熟地進行有償出讓或轉讓的(de)過程。

1.2一級開發工作流程三階段

土地一級階段包括“前期手續階段”、“組織實施階段”和(hé)“土地入市階段”。

一般而言，規範的(de)一級開發主要子工作階段包括取得(de)授權、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協議(yì)、取得(de)征地批複、取得(de)拆遷許可(kě)證、完成拆遷、市政工程施工許可(kě)證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和(hé)一級市場(chǎng)投入回收。在實際操作中，這(zhè)些節點在時(shí)間上存在交叉性。

Part2 一級開發項目模式

2.1一級開發項目模式

一級開發項目模式具體可(kě)細分(fēn)爲八大(dà)類：舊(jiù)城(chéng)改造項目、城(chéng)中村(cūn)改造項目、舊(jiù)廠房(fáng)改造項目國有土地收購(gòu)儲備項目、土地一級開發項目、中心城(chéng)區(qū)棚改項目、一次性招标棚改項目、土地開發棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式隻是由于曆史原因導緻項目模式發生變化(huà)，但是項目性質并未改變。

2.2各模式對(duì)比

Part3 一級開發實務分(fēn)析

3.1前期手續階段關鍵事項

（一）授權批複

（二）規劃條件

（三）用(yòng)地預審

（四）立項核準

需關注事項:

a. 前期主要涉及三大(dà)委辦單位：發改委——立項審核；規劃局——規劃條件的(de)審核确定；國土局——土地規劃的(de)核驗。

b.一般拿到國土授權很早期，此時(shí)土地核驗、規劃等條件都還(hái)未确定，很多(duō)項目都卡在規劃條件的(de)确定上。一般而言，立項核準後規劃條件才基本确定。

3.2組織實施階段關鍵事項

（一）征地

論而言，征地早于拆遷，但從實際操作層面上來(lái)看，大(dà)多(duō)項目拆遷早于征地，很多(duō)項目剛拿到授權就拆遷了(le)，嚴格來(lái)說，拆遷行爲實際要等到立項核準之後。

征地需要經過一系列審批流程，要上報到省國土廳，涉及流程較多(duō)。從期限來(lái)看，征地啓動到征地結案辦理(lǐ)至少需要半年時(shí)間，有些情況下(xià)還(hái)要解決農轉用(yòng)土地指标的(de)問題。征地需要市國土局上報給市長(cháng)簽字，同意後才有可(kě)能下(xià)發征地批複。

（二）拆遷

從經驗來(lái)看，很多(duō)一級開發項目很難推動下(xià)去的(de)原因是因爲前期手續沒辦理(lǐ)完畢，較少項目是由于拆遷難導緻項目很難推動，除非項目要求拆遷完畢才能入市。

（三）土地收儲

（四）市政建設工作

市政建設工作值得(de)關注，很多(duō)項目供地條件爲七通(tōng)一平，但很多(duō)項目供地時(shí)很難達到七通(tōng)一平，導緻很多(duō)項目房(fáng)子賣完了(le)市政工作尚未結束，以緻影(yǐng)響後期市政配套驗收等事項。

3.3土地入市

土地入市階段需要經過現場(chǎng)驗收、地價審核、其他(tā)入市手續辦理(lǐ)、土地市場(chǎng)與入市交易。

（一）現場(chǎng)驗收

（二）地價審核

（三）其他(tā)入市手續辦理(lǐ)與土地入市

Part4 Q&A

Q:征地過程會發生哪些費用(yòng)？

A:主要爲三部分(fēn)：土地補償費、人(rén)員(yuán)安置費和(hé)青苗補助費。費用(yòng)支付時(shí)間爲獲取征地批複後付款。

Q:一級開發過程中規劃條件經常發生變化(huà)的(de)原因有哪些呢(ne)？

A:不确定的(de)因素較多(duō)，一種可(kě)能是地塊自身的(de)因素導緻的(de)，如拆遷問題等導緻規劃發生改變；也(yě)可(kě)能是政府領導對(duì)地塊的(de)态度導緻規劃的(de)變化(huà)等。

Q:有沒有一些一級開發項目在征地批複下(xià)發之前就開始做(zuò)土地評估呢(ne)？

A:如果該項目成本已經認定了(le)，拆遷已完或無拆遷，可(kě)以提前進行土地評估準備，但相關流程還(hái)無法進行。此外，地價會可(kě)以沒市長(cháng)參加，但地價的(de)确定通(tōng)過市長(cháng)同意才行，所以時(shí)間肯定超過一個(gè)月(yuè)。

Q:征地方面，如果在前期地塊征地的(de)同時(shí)也(yě)将後期地塊的(de)土地一并簽署協議(yì)并付款，有無風險呢(ne)？

A:對(duì)于獲取征地批複的(de)地塊，此部分(fēn)地塊無風險，而對(duì)于未獲取征地批複的(de)地塊，提前先簽協議(yì)後付款，可(kě)能面臨土地手續不完整，村(cūn)集體後期違約的(de)風險。

Q:集體土地确權的(de)前置條件爲什(shén)麽？

A:确權的(de)前置條件不一定非得(de)要規劃意見書(shū)，一般隻要地塊無異議(yì)即可(kě)。

Q:平常所說的(de)土地指标是指什(shén)麽？

A:一般而言，是指農轉用(yòng)指标，也(yě)即耕地占補平衡指标，該指标可(kě)以進行跨區(qū)域間的(de)買賣。而建設用(yòng)地指标，則是各區(qū)域上級領導分(fēn)配給各區(qū)域的(de)，隻能向上級領導申請指标，并不允許買賣。

Q:土地入市價格是如何确定的(de)？

A: 一般而言，土地出讓價格=土地一級成本+土地出讓金+政府預提收益。政府預提收益由領導開會決定。實際情況中，政府也(yě)會根據市場(chǎng)條件來(lái)調節土地出讓價格，有些市場(chǎng)行情較差且政府資金緊張時(shí)，經上級部門同意，土地出讓價格是可(kě)以低于土地成本價。

Q:農轉用(yòng)土地指标購(gòu)買費用(yòng)由誰付給誰呢(ne)？

A:一般而言，由一級開發主體付款給土地整理(lǐ)公司（如政府平台）。如果一級主體和(hé)第三方之間簽訂債權債務協議(yì)，此種情形下(xià)，可(kě)由第三方公司付款，開票(piào)給一級開發主體公司。

Q:關于某某城(chéng)改項目的(de)批複是否有有效期麽？

A:一般有效期爲2-3年，時(shí)間如果過長(cháng)，政府可(kě)以更改授權書(shū)，更換一級主體